Las inmobiliarias realizan diversas funciones, como intermediación en arrendamientos, gestión de proyectos inmobiliarios y asesoría en créditos hipotecarios. Sin embargo, en el desarrollo de estas actividades pueden surgir problemas que afectan a los arrendatarios o propietarios.

Problemas Legales con Inmobiliarias: Consejos del Experto Rafael Felipe Gómez Uribe para Proteger tus Derechos

Las disputas entre arrendatarios, propietarios e inmobiliarias son comunes, pero conocer las opciones legales para resolverlas puede evitar complicaciones. Para entender mejor cómo manejar estos conflictos, hablamos con Rafael Felipe Gómez Uribe, Fundador de DERAÍZ ABOGADOS, quien se especializa en Derecho Comercial e Inmobiliario.

¿Cuáles son los pasos legales que deben seguir los arrendatarios o propietarios cuando una inmobiliaria no cumple con sus responsabilidades contractuales?

Según Rafael Felipe Gómez Uribe, si el conflicto involucra un inmueble de uso residencial urbano, la Ley 820 de 2003 establece un procedimiento ante las autoridades locales. Por otro lado, en el caso de propiedades comerciales, las partes pueden recurrir a mecanismos alternativos de resolución de conflictos, como el arbitraje, y si no se logra un acuerdo, llevar el caso ante un juez. De hecho, el experto señala que "en muchos casos, es preferible llegar a un mal acuerdo que ir a juicio, ya que un pleito puede ser largo y costoso".

Existen varias modalidades de consignación inmobiliaria para arriendo, que dependen del tipo de inmueble y su uso, ya sea vivienda urbana, rural o comercial. La Ley 820 de 2003 y el Decreto 51 de 2004 regulan el arrendamiento de viviendas urbanas, estableciendo derechos y responsabilidades tanto para arrendadores como para arrendatarios.

Si tengo problemas con la inmobiliaria y no quiero llegar a la justicia, ¿qué alternativas existen para resolver el conflicto de manera rápida y sin mucha complicación?

El especialista sugiere que lo primero es revisar el contrato para verificar si existe una cláusula de arbitraje o si se contempla un procedimiento de resolución de conflictos de manera más amigable, como la conciliación. De no ser así, Rafael recomienda utilizar el derecho de petición (según la Ley 1755 de 2015) para solicitar respuestas formales a la inmobiliaria. Si la inmobiliaria no responde de manera adecuada, el siguiente paso sería presentar una tutela. Además, advierte que "es crucial evitar el uso de plataformas de inteligencia artificial que generen documentos incorrectos o sin fundamento legal, lo que solo complica más la situación".

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Vía Administrativa

Si surgen excesos o irregularidades, las autoridades locales tienen la competencia para intervenir. En Bogotá, la Subdirección de Investigaciones y Control de Vivienda, adscrita a la Secretaría del Hábitat, es responsable de supervisar el cumplimiento de las normas de arrendamiento.

Sin embargo, en otras ciudades como Medellín o Cali, también existen entidades locales que gestionan estos problemas. Por ejemplo, en Medellín, el Departamento Administrativo de Control Urbano se encarga de la regulación de los arrendamientos urbanos.

En caso de que una inmobiliaria me cobre gastos adicionales no contemplados en el contrato, ¿qué debo hacer? ¿Qué gastos son legales y cuáles no?

Rafael Felipe Gómez Uribe explica que para determinar la legalidad de un cobro adicional, se debe revisar en detalle el contrato firmado. Expone que muchos arrendadores o inmobiliarias cobran gastos adicionales como renovaciones o administración, pero estos deben estar claramente estipulados en el contrato. Si no están detallados, el arrendatario tiene derecho a cuestionarlos. El experto subraya que es común que los arrendadores realicen cobros por conceptos no previstos, y agrega que "mucha gente firma contratos sin leerlos, lo cual genera muchos malentendidos". Por eso, es importante revisar todos los documentos antes de comprometerse.

¿Qué problemas se pueden reportar?

- Cobros excesivos: Si el arrendamiento supera el 1% del valor comercial del inmueble.

- Incumplimiento de contrato: Cuando la inmobiliaria no cumple con la gestión o administración del inmueble.

- Terminación unilateral del contrato: Si alguna de las partes desea terminar el contrato antes del vencimiento sin una justificación válida.

Es crucial, especialmente para 2025, conocer las modificaciones a la Ley 820 de 2003, que ha introducido nuevas regulaciones para garantizar mayor transparencia y claridad en los contratos de arrendamiento, especialmente en las nuevas normativas sobre el valor comercial de los inmuebles y la forma en que se deben realizar los pagos y depósitos.

Si tengo una disputa con la inmobiliaria sobre el pago de la renta o la propiedad, ¿es cierto que puedo suspender los pagos hasta que se resuelva el conflicto?

Rafael es claro al advertir que suspender el pago no es una solución adecuada. “Suspender los pagos es un error, ya que lo único que se logra es incumplir el contrato, lo que podría permitir que el arrendador exija la restitución del inmueble y persiga la deuda”, asegura. En lugar de esto, recomienda seguir el proceso estipulado en el contrato, y si no hay acuerdos, lo mejor es que un juez determine quién tiene la razón. Como ejemplo, explica: “Es como si no pagaras los servicios básicos, como energía o agua, por un desacuerdo; simplemente te los cortan”.

Los pagos deben hacerse conforme se pactó en el contrato, y agotar las vías de negociación dispuestas en el contrato, y en caso de que no existan o no lleven a feliz término, perseguir que sea un juez quien determine a quién le asiste la razón.

¿Cómo proceder? Si experimentas perjuicios debido a un incumplimiento por parte de la inmobiliaria, puedes acudir a la justicia ordinaria o presentar tu queja ante las autoridades locales de la ciudad correspondiente. En Bogotá, la Alcaldía se encarga de la inspección y vigilancia, pero cada ciudad tiene sus propios canales para atender estos casos.

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Edición: Leidy Lisbeth Pascuaza Barco

Guía de arriendo