Fuerza mayor y caso fortuito en arrendamientos

El abogado Iván Darío Daza, experto en derecho inmobiliario, nos explica a continuación si es posible terminar o suspender un contrato de arrendamiento de vivienda o comercio en atención a la coyuntura del COVID19.
 

¿Cuál es la diferencia entre fuerza mayor y caso fortuito?
 

Dentro de nuestro ordenamiento jurídico no existe una diferencia sustancial para poder tener un concepto de cada uno de ellos. Sin embargo, su definición general está regulada en el artículo 64 del Código Civil, y son aquellas situaciones imprevisibles o irresistibles para las personas, como por ejemplo un naufragio, un terremoto o en su lugar un auto de autoridad ejercido por un funcionario público.
 

Como, por ejemplo, el decreto 417 del 17 de marzo de 2020 expedido por el presidente de la República, podría estar enmarcado dentro de un "auto de autoridad ejercido por un funcionario público".

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¿Se puede terminar un contrato de arrendamiento por una de estas causas?
 

La situación que vive hoy día Colombia a raíz del COVID-19 es atípica y nueva para todas las partes que están involucrados en un contrato de arrendamiento. Sin embargo, es importante tener claro que existen dos clases de contratos de arrendamiento, uno es vivienda y el otro es comercio, los cuales cada uno de ellos tienen normas especiales.
 

Para el caso que vivimos hoy día, se podría utilizar lo que regula el Código de Comercio en su artículo 868, el cual trae tres requisitos especiales:
 

1. Que cuando existan situaciones imprevistas e irresistibles, las condiciones del contrato están sujetos a revisión.
 

2. Que el Juez deberá analizar estas situaciones y de ser posible se realice un reajuste en "equidad".
 

3. Que de no poderse realizar la revisión del contrato en un término de equidad, el juez podrá darlo por terminado.

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Esta norma aplica tanto en materia de vivienda como en comercio, y será responsabilidad de las partes que suscribieron el contrato (arrendador y arrendatario), quienes, desde el principio de solidaridad, busquen fórmulas que permitan poder "ajustar" el precio del canon de arrendamiento o en su lugar una terminación del contrato sin que se aplique ninguna penalidad.
 

Si las partes no se ponen de acuerdo, deberán acudir a la justicia ordinaria y que un Juez ordene la terminación.
 

Mi consejo es que, si las partes no pueden llegar a un acuerdo en el valor del canon, se termine el contrato de mutuo acuerdo y así evitar procesos judiciales.
 

¿Cuáles son los requerimientos para llevarlos a cabo?
 

El caso fortuito o la fuerza mayor, no puede ser aplicada directamente por la persona, pues, esta facultad está atribuida única y exclusivamente en manos de un juez. No obstante, será responsabilidad del arrendador y arrendatario el resultado del contrato.
 

¿Se podría aplicar esta teoría en la actualidad con el COVID-19?
 

Es muy probable que en un escenario judicial, al solicitar aplicar la teoría de la fuerza mayor y/o caso fortuito el juez pueda eximir del pago al arrendatario en los perjuicios (cláusula penal, honorarios, intereses) que ocasione el no cancelar los valores por concepto de arriendos.
 

Sin embargo, considero que, esta teoría no se puede aplicar en relación al canon de arrendamiento, pues, si un inmueble se está usando, es obligación del arrendatario cancelar el valor por concepto de canon de arrendamiento.
 

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