Cómo funciona la Ley 546 de 1999 para comprar vivienda

En la década de los 90, Colombia se encontraba en una crisis económica y social, en donde muchas familias veían como las cuotas de los créditos de vivienda crecían sin regulación alguna. La inflación, la devaluación del peso y las altas tasas de interés crearon un escenario en el que pagar una vivienda podía tardar toda una vida, incluso duplicando o triplicando su valor original. Muchos hogares perdieron sus inmuebles y la desconfianza en el sistema financiero creció rápidamente. 

 

En este contexto, surge la ley 546 de 1999, la cual ha tenido diversas modificaciones, pero su base sigue siendo la misma. En Metrocuadrado te contamos todo sobre esta ley. 

 

 

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¿De qué habla la ley 546 de 1999? 

Promulgada el 23 de diciembre de 1999, establece una regulación del sistema de financiación de vivienda individual a largo plazo, con el objetivo de garantizar el cumplimiento del derecho a acceder a una vivienda digna para los colombianos. 

 

 

Para reglamentar este sistema de financiación, se establecen varios puntos dentro de la ley. Entre sus principales se encuentran: 

 

-Se permite que, además de los bancos, otras entidades financieras como asociaciones de ahorro y crédito, el Fondo Nacional del Ahorro, cooperativas o fondos de empleados, puedan otorgar créditos tanto en pesos colombianos como en Unidad de Valor Real (UVR), bajo las condiciones que la entidad quiera establecer (excepto en la vivienda de interés social, para la cual solo se dará crédito en pesos colombiano), pero teniendo en cuenta 2 restricciones: 

 

1. No se pueden acumular intereses para sumarlos a la deuda (capitalización de intereses) 

2. No se puede cobrar multa si el cliente quiere pagar la deuda antes de tiempo (sea una parte o todo el préstamo) 

 

-El valor de la UVR se calculará únicamente conforme a la metodología que establezca el Consejo de Política y Economía Social (Conpes), de acuerdo con el valor del IPC certificado por el DANE. Si el Conpes decide cambiar esta metodología, los contratos de crédito ya firmados, los títulos o bonos hipotecarios que ya estén en el mercado no serán afectados. 

 

-Las corporaciones de ahorro y vivienda dejan de ser un tipo especial de entidad y pasan a funcionar como bancos comerciales. 

 

-Se crea el Consejo Superior de la Vivienda, organismo asesor del gobierno en temas de vivienda, conformado por un representante de cada sector relacionado, y a este le corresponderá entre sus funciones, la de calcular y divulgar el valor diario de la Unidad de Valor Real. 

 

 

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Nuevas reglas del sistema 

Gracias a esta ley, el Gobierno Nacional es el encargado de definir las reglas para los créditos de vivienda individual a largo plazo, que en general deberán darse en UVR y cumplir con las siguientes condiciones: 

• Destino del crédito: solo para comprar vivienda nueva o usada, o para construir vivienda individual. 
• Interés: la tasa se calcula sobre la UVR, se cobra después de cada período (vencida), no se pueden sumar intereses al capital (no capitalización) y debe ser fija todo el tiempo, salvo que se acuerde bajarla. Solo se expresa como tasa anual efectiva. 
• Plazo: mínimo de 5 años y máximo que defina el Gobierno, y hasta máximo 30 años actualmente
• Garantía: el préstamo debe estar respaldado con hipoteca de primer grado sobre la vivienda que se financia. 
• Monto máximo: no puede superar el porcentaje del valor del inmueble que se puede prestar para crédito hipotecario que fue definido por el Gobierno. Para la fecha, se puede financiar hasta el 90% a través del leasing habitacional, y hasta el 70% con crédito hipotecario.
• Cuota inicial: la primera cuota no puede ser mayor al porcentaje de los ingresos familiares que determine el Gobierno. Actualmente, la cuota inicial puede ser entre el 10% hasta el 30% del valor total del inmueble de acuerdo al método de financiación descrito anteriormente; además, gracias al nuevo decreto 583 de 2025, las cuotas pueden ser hasta del 40% del total de los ingresos (aplica para VIS y para no VIS).
• Forma de pago: el sistema de amortización debe ser aprobado por la Superintendencia Bancaria. 
• Prepago: el crédito se puede pagar antes, total o parcialmente, sin multas. Si el prepago es parcial, el cliente elige si reduce el valor de la cuota o el tiempo del crédito. 
• Evaluación previa: antes de aprobar el préstamo, la entidad debe analizar los datos del cliente y la garantía para asegurarse de que podrá pagar y que el crédito estará bien respaldado. 
• Seguros: el crédito debe tener seguros contra los riesgos que indique el Gobierno. 

 

 

 

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Otras ayudas complementarias 

Además, en la ley también se consideran otros mecanismos institucionales que pueden ser de ayuda:

 

• Fondo de Reserva para la Estabilización de la Cartera Hipotecaria (FRECH), diseñado para facilitar las condiciones de la financiación de vivienda respecto al IPC, administrado por el Banco de la República y cuyas inversiones serán consideradas como inversión social. La regulaciones del fondo se establecieron luego en el decreto 1143 de 2009. 

 

• Consejo Superior de la Vivienda, mencionado anteriormente, cuya función está en asesorar y monitorear temas relacionados a la vivienda, como la evolución del déficit habitacional, evaluar el impacto de los programas de crédito y proponer ajustes normativos. 

 

• Vivienda de Interés Social, para la cual se aplican algunas normativas especiales que se aplican a la Vivienda de Interés Social, en la cual se proponen diferentes lineamientos para que una gran parte de los recursos que se obtengan en diferentes entidades financieras sean utilizados para los subsidios destinados a este tipo de vivienda, haciendo énfasis en municipios, con el fin de mitigar la desigualdad en el territorio colombiano. 

 

• Readquisición de vivienda, en donde tras entregar la propiedad al banco por imposibilidad de pago, el usuario tiene hasta un año para recomprarla en condiciones preferenciales. Esta figura es también una ayuda para la protección de los inmuebles en situación de perdida debido al contexto en el que se encontraba el país en dicha época. 

 

 

¿Cómo se ha implementado? 

Sin duda alguna, las regulaciones impuestas en la ley 546 han sido históricamente de beneficio para el país, pues cada vez son más los programas de ayuda que se brindan a los colombianos en la adquisición de vivienda, como Mi Casa Ya, programa que beneficio a miles de familias, el ahorro voluntario en el FNA, y hasta los más recientes subsidios regionales. 

Por otro lado, la UVR sigue presentándose como una buena opción al momento de comprar debido a que permite un mayor poder adquisitivo. 

 

 

¿Cómo aplicar la ley para tu compra de vivienda?

Uno de los puntos que más se pueden utlizar a tu favor incluídos dentro de la ley es el abono a capital sin multa, ya que este te puede ayudar a tus pagos terminen siendo más cortos y puedas hacer mejor uso de tu crédito hipotecario.

 

Te doy un ejemplo:

Supongamos que tienes un crédito hipotecario por $150 millones con un plazo a 20 años (240 meses), una tasa fija del 8% E.A. y una cuota mensual de $1.250.000; además recibiste la prima laboral por $10 millones y quieres usarla para reducir tu deuda.

 

Tienes 2 opciones:

-Reducir el plazo: Si pagas los $10 millones directamente a capital, se reduce el saldo del préstamo, y como el interés se calcula sobre el monto total de capital pendiente, pagarás menos intereses en un futuro. Es decir, que el plazo se reduciría de 20 a 17 años y te ahorrarías aproximadamente 20 millones de intereses solamente. 

-Bajar la cuota: Si pagas los $10 millones igualmente a capital, pero se mantiene el plazo de 20 años, te ahorrarías un aproximado de $200.000 al año, que al final se convierte en un ahorro total de $48 millones aproximadamente.

Esto convierte el abono a capital en una opción viable, ya que a partir de la ley, no se puede cobrar multa por pagos anticipados, lo que amplía las posibilidades de pago para los que soliciten el crédito. 

 

¿Y entonces para que sirve hacer compra de cartera?

La compra de cartera es una figura que puedes complementar al abono de capital, porque si tienes una tasa de interés alta, puedes comobinar las dos figuras. Si decides hacer una compra de cartera, es decir, trasladar tu deuda de un banco a otro que te ofrezca una tasa de interés más baja, esti puede significar un ahorro importante en el total de tu crédito.

• Una vez que tengas una tasa más baja, puedes seguir haciendo abonos a capital sin multa, lo que te permite combinar ambos beneficios: reducir la tasa de interés y acortar el plazo o bajar la cuota.
• Es importante aclarar que, si no se reduce la cuota, esta puede aumentar temporalmente para cubrir los intereses, dependiendo del esquema de amortización. Por eso, existen dos caminos válidos: reducir el plazo o reducir la cuota, y uno no excluye al otro.

 

Pongamos un ejemplo: Tienes un crédio hipotecaria con una tasa del 12% anual a tasa fija en pesos durante 15 años con un pago mensual de $1.000.000 para un préstamo de 100 millones de pesos del cuál ya has pagado 3 años,  y decides hacer una compra de cartera en una entidad que te ofrece una tasa del 9% anual, por lo cual tu cuota mensual quedará en $750.000, es decir, te ahorrarás $36.000.000 en los próximos 12 años.  Y sumado a esto decides hacer abono a capital, eligiendo la opción de plazo, por lo que si durante 5 años, consignas tu prima de 4 millones de pesos anuales, lo cuál podría reducir el tiempo de 12 a 9 años. 

Esto convierte el abono a capital en una opción viable, ya que a partir de la ley, no se puede cobrar multa por pagos anticipados, lo que amplía las posibilidades de pago para los que soliciten el crédito.

 

 

Hagamos un resumen

 

 

Conclusión 

A más de 20 años de su promulgación, la Ley 546 de 1999 sigue siendo el eje central del sistema de financiación de vivienda colombiano. Aunque ha recibido críticas por la complejidad de la UVR y la necesidad de mayor educación financiera, su estructura legal ha servido de base para múltiples programas habitacionales y ha sido clave para consolidar un mercado de crédito más estable. 

 

En un contexto donde las reformas sociales y económicas siguen en debate, esta ley representa un caso en el que el diseño normativo buscó equilibrar el interés general, la sostenibilidad financiera y el acceso progresivo al derecho a la vivienda. 

 

 

Lee la ley completa aquí

 

 

 

Por: Isabela Gonzáles

Fuentes consultadas: Función Pública, Ley 546 de 1999, DANE, Minvivienda