En Colombia, el proceso de comprar una vivienda no solo implica una gran inversión económica, sino también un compromiso a largo plazo que requiere de decisiones informadas y procedimientos legales claros.

Uno de estos procedimientos es la cláusula de arras en el contrato de compraventa, un mecanismo bastante útil y que sirve como acuerdo previo a la compra que juega un papel crucial en la seguridad jurídica y financiera tanto del comprador como del vendedor.

Hoy, en Metrocuadrado, exploraremos en profundidad qué es la cláusula de arras, cómo funciona en el contexto de la compra de vivienda, y qué implicaciones tienen para las partes involucradas en la transacción.

¿Qué es el contrato de arras?

De acuerdo con Oriana Califa Rodríguez, Directora Comercial de Inmobiliaria Califa, actualmente no se utiliza propiamente el contrato de arras, sino que, en los contratos de compraventa por bienes raíces, se utilizan cláusulas de arras que establecen condiciones específicas en el proceso.

Según Oriana, la cláusula de arras, también conocida como “señal” o “anticipo”, es un pacto mediante el cual las partes involucradas en la compra de un bien mueble o inmueble se comprometen a la futura ejecución del contrato de compraventa con una cantidad de dinero específica que hará parte de la transacción.

Popularmente, se conoce que la cláusula de arras sirve para "pisar" o, en términos coloquiales, asegurar la firmeza un negocio de compraventa.

La cláusula de arras está acompañado por la entrega de una cantidad de dinero (lo que se conoce como las arras), que sirve como garantía y muestra del compromiso por parte del comprador.

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De acuerdo con Rafael Gómez, abogado especialista de la firma DERAÍZ Abogados: "de conformidad con lo que dispone el código civil, solo existen las arras confirmatorias, y las arras de retractación o de retracto, y por creación jurisprudencial existen las arras confirmatorias penales."

• Las arras confirmatorias sirven como un anticipo del precio total y se integran al pago final de la compra, ligando al vendedor la obligación de continuar con el proceso con dicho comprador. En caso de incumplimiento por parte de una de las partes, la otra puede exigir el cumplimiento del contrato o la posible indemnización.

• Por otro lado, las arras de retractación o de retracto tienen como objetivo asegurar el cumplimiento del contrato, permitiendo a las partes desistir del mismo, pero perdiendo las arras entregadas. Es una forma de desistir del contrato sin mayores consecuencias.

Marco legal de las arras en Colombia

En Colombia, el contrato de arras no está regulado explícitamente, lo que no impide que sea la cláusula de arras sea una práctica común y aceptada en los procesos de compraventa, especialmente en el sector inmobiliario. Este acuerdo debe cumplir con las disposiciones generales sobre los contratos y las obligaciones que se derivan de ellos, contenidas en el Código Civil.

Si bien hay entidades que han dado veredictos oficiales sobre las arras en el país, no existe una regulación específica sobre las arras en Colombia. En cuanto al Código Civil, son los artículos 1859; 1979; y 1861 los que se refieren, en particular, a las arras.

Esto hace que sea fundamental que el contrato con cláusula de arras esté bien redactado, especificando claramente las intenciones de las partes y las condiciones bajo las cuales se entrega esta cantidad monetaria.

Oriana Califa señala, al respecto, que se debe entender con claridad el propósito de las arras, con el fin de que este dinero sea incluido dentro del pago del valor total del inmueble, y que este dinero no se termine perdiendo, para lo cuál resulta de suma importancia establecer con claridad los términos y condiciones del contrato.

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La redacción de tu contrato con su respectiva cláusula de arras debe incluir, sin limitarse a ello: la cantidad exacta de las arras, la descripción detallada del inmueble, las responsabilidades de las partes, el tipo de contrato, y las consecuencias de no cumplir con el acuerdo.

Ventajas de la cláusula de arras

El principal beneficio de las arras es que proporcionan seguridad a ambas partes antes de la firma definitiva del contrato de compraventa. Para el comprador, el contrato con cláusula de arras asegura que el vendedor no ofrecerá el inmueble a otra persona, mientras que, para el vendedor, representa un compromiso serio por parte del comprador de seguir adelante con la compra y hacer los trámites correspondientes.

Además, la cláusula de arras permite a ambas partes tener un período para realizar todos los trámites necesarios antes de la compra definitiva, como la verificación de documentos, la obtención de créditos hipotecarios, inspecciones de la propiedad, entre otros.

Esto es especialmente útil en el mercado inmobiliario, donde los detalles legales y técnicos pueden tardar en resolverse.

Riesgos y consideraciones

A pesar de sus ventajas, la cláusula de arras también implica ciertos riesgos. La principal preocupación es que, si una de las partes decide retirarse del acuerdo, puede haber pérdidas económicas significativas.

Para el comprador, esto significa perder la cantidad entregada; para el vendedor, puede significar devolver el doble de lo recibido, además de haber retirado la propiedad del mercado durante un tiempo.

Otro aspecto por considerar es la claridad del contrato. Dado que no existe una legislación específica que detalle el procedimiento y las condiciones de las arras en Colombia, es crucial que el documento sea claro y completo. Esto incluye definir los términos del acuerdo, las fechas límite y las condiciones bajo las cuales se devolverán las arras o se procederá con la venta.

Consejos para redactar una cláusula de arras efectiva

Según Rafael Gómez, hay varios puntos a tener en cuenta a la hora de redactar, solicitar o, en última instancia, una cláusula de arras efectiva. Entre estos puntos se encuentran:

1. Entender el propósito de las arras: Es preciso asegurarse de que todas las condiciones del contrato con cláusula de arras sean específicas y claras, y se comprenda cuál es el fin último del dinero que se entrega como anticipo.

La redacción de un buen contrato de compraventa con su respectiva cláusula de arras incluye la identificación completa de las partes, la descripción detallada del inmueble, el monto de las arras, las obligaciones de cada parte, y los términos bajo los cuales se puede rescindir el contrato.

2. Determinar las condiciones: Dentro del contrato de compraventa se deben establecer, detalladamente, todas las condiciones correspondientes a las arras. "Esto incluye los plazos, las circunstancias en las que se perderán las arras y las situaciones en las que serán devueltas, de lo contrario tendrán que supeditarse a lo dispuesto en el código civil.", según Gómez.

3. Definir el monto adecuado: El valor total de las arras debe ser razonable y proporcional al valor del acuerdo o contrato. De acuerdo con Oriana Califa, es preciso tener en cuenta que estas pueden ser perdidas, por lo que deben representar, aproximadamente, entre el 1% al 5% del valor del inmueble.

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4. Asesoría legal: Es recomendable que tanto compradores como vendedores obtengan asesoría legal profesional antes de firmar un contrato que incluya una cláusula de arras. Un asesor legal especializado en el área puede ayudar a asegurar que el contrato proteja los intereses de ambas partes y cumpla con la ley vigente.

Esta asesoría legal es crucial también para que, antes de firmar el contrato de compraventa con su respectiva cláusula de arras, se verifiquen correctamente todos los documentos y el estado legal del inmueble. Esto puede incluir la verificación de títulos de propiedad, la existencia de gravámenes o limitaciones, y el cumplimiento de normas urbanísticas y de construcción.

De acuerdo con Oriana Califa, es importante que se cuente con la asesoría debida por parte de una persona experta en el área inmobiliaria para que se eviten posibles vicios jurídicos relacionados con la propiedad, o en el mismo contrato de compraventa.

5. Firmar y asegurar el acuerdo: Es importante que todos los detalles se registren y se firmen en un contrato debidamente diligenciado y redactado por un asesor profesional, con el fin de que apliquen todas las garantías legales del caso.

Según Oriana Califa, es riesgoso hacer un contrato con "cláusulas leoninas", por lo que es importante revisar con detenimiento y entender a qué corresponden cada uno de los puntos que se firman en el contrato, entendiendo sus ventajas pero también sus posibles riesgos en caso de incumplimiento.

La cláusula de arras en un contrato de compraventa es una herramienta importante en el mercado de vivienda en Colombia, que proporciona seguridad y claridad a las partes antes de la ejecución de la venta definitiva. Sin embargo, por su falta de regulación específica, es vital proceder con cuidado, asegurando que todas las condiciones estén establecidas y que ambas partes tengan la orientación legal adecuada.

Así, este contrato no solo servirá como un compromiso firme entre comprador y vendedor, sino también como un paso clave para asegurar que la transacción de vivienda se realice con éxito y sin imprevistos legales.

Por: Santiago Urrego Ramírez

Fuentes Consultadas: DERAÍZ Abogados, Inmobiliaria Califa

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