Problemas por negligencia del administrador; además, decisiones de la asamblea se omiten.

César Ramírez, presidente de un consejo de administración, comenta que su edificio colinda con una casa vecina que tiene una fuga de agua que humedece la pared de un cuarto útil (área privada) de uno de los propietarios.

Agrega que el cuarto está ubicado en el parqueadero y que en varias ocasiones se han enviado cartas al vecino, por medio del administrador, pidiéndole los arreglos. “La única respuesta que hemos recibido es que el constructor de nuestro edificio le ocasionó problemas durante la obra, hace 17 años. Pregunto: ¿quién debe reclamar: el propietario afectado o la administración del edificio?, ¿ante quién nos quejamos para que el vecino solucione el problema?”

Respuesta

Es importante determinar si el daño tiene que ver con bienes comunes de uno u otro edificio, pues en este caso el propietario afectado, junto con el administrador, podrán instaurar una querella por perturbación al uso y goce del apartamento. En esta se debe solicitar al inspector de policía que ordene a los vecinos los correspondientes arreglos. De igual forma puede acudir a un abogado conciliador o a un centro de conciliación. Si no hay solución existe la posibilidad de la acción judicial.

Desacuerdo por cobro de cuotas

Juliana Bernal, administradora y propietaria de un apartamento, comenta: En nuestra primera reunión, la asamblea extraordinaria decidió que los apartamentos con terrazas comunes de uso exclusivo pagarían una compensación económica de 25 por ciento del valor de administración. “En la última asamblea extraordinaria, el constructor del edificio manifestó su desacuerdo con ese cobro, lo que generó dudas entre los propietarios de los apartamentos con terrazas. Cuestionaron por qué les imponía la compensación y que si asumir ese gasto implicaría, en un futuro, que las reparaciones de las terrazas fueran responsabilidad de todos los propietarios.

Pregunto: ¿si estos optan por la compensación, también deben hacerse cargo de las reparaciones por deterioro o por culpa del tenedor, incluso, de las reparaciones ocasionadas por el tiempo?, ¿aparte del mantenimiento de las terrazas, el dinero de la compensación se puede utilizar para cualquier otra necesidad del edificio?, ¿en un futuro, cuando los dueños necesiten hacer arreglos costosos en sus terrazas podrían exigir que se les responda por haber pagado la compensación?

Respuesta

No obstante que la decisión de la asamblea es válida (mientras un juez no la deje sin efecto), considero que el pago de la compensación a los usuarios de las terrazas solo sería efectivo si este órgano envía solicitud de un propietario, asigna el uso exclusivo de un bien común.

En el caso que nos ocupa estas dependencias ya estaban asignadas a cada apartamento antes de la venta y transferencia de las unidades privadas. Por otra parte, e independiente del pago de la compensación, los gastos diferentes a la reparación locativa por deterioros corresponde a todos los propietarios, de acuerdo con su coeficiente. Las reparaciones citadas se refieren a elementos externos que usa el asignatario, como pisos o baldosas. Esto significa que los gastos de mantenimiento y conservación deben ser asumidos por todos.

Asamblea de copropietarios