Derribar una o varias casas para levantar un edificio no es una práctica nueva. Obviamente, lo hacen grandes constructores, pero también quienes sin serlo suman esfuerzos y buscan una inversión segura.

En cualquiera de los casos, hay que tener en cuenta que las normas se han ajustado de la misma forma en que las ciudades han evolucionado. Así lo explica el presidente de la Comisión de Estructuras de la Sociedad Colombiana de Ingenieros (SCI), José Joaquín Álvarez, quien advierte que para consultar la legislación vigente, lo primero que debe hacer el interesado es dirigirse a una curaduría urbana.

También puede acudir a Planeación Distrital –en el caso de Bogotá– y a sus similares en los demás municipios del país, cuando estos no cuenten con una curaduría. Álvarez advierte que así el interesado tenga alguna claridad sobre lo que puede hacer con el predio, es mejor pedir la asesoría de un profesional que interprete el tema legal.

Otra parte importante del proceso está relacionada con la entidad que aprueba las licencias. Al respecto, la arquitecta de la Curaduría 3 de Bogotá, Ana María Santos, señala que para saber si el sector en el que está el inmueble es apto o no para levantar un edificio hay que tramitar la consulta en cualquier curaduría, con la respectiva dirección.

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“Aunque es posible hacerla de manera virtual, siempre será mejor que sea presencial”, enfatiza. Este contacto es clave porque de ahí saldrán datos de los subsectores, de los usos especiales –es decir, si es residencial o no– y de la posibilidad de continuar con la ejecución del proyecto. Con esto claro, lo que sigue es observar en detalle el sector donde se ubicará la edificación con sus respectivas condiciones, como el índice de ocupación, la altura, la tipología y demás variables.

La formulación

El siguiente paso, si la curaduría aprueba que el predio es apto para hacer un edificio, es formular el proyecto.

Según Álvarez, aquí se necesita el apoyo de un arquitecto, de un ingeniero de suelos o estructural, de un diseñador de elementos no estructurales y de un constructor. Con los diseños, el estudio de suelos y el proceso arquitectónico y estructural, se deberá hacer la radicación en la curaduría.

Allí se paga un cargo fijo que dependerá del costo de la propiedad y del estrato. De esta forma, la entidad podrá iniciar el estudio y surtir varias etapas (ver pasos anexos). Además, es importante tener en cuenta que hay casos en los que definitivamente no se pueden construir edificios en el sector en el cual está el predio, pero se ven obras en proceso.

Esto pasa, quizás, porque para el caso de Bogotá tienen permiso especial o sus desarrolladores tramitaron la licencia con el Decreto 364 del 2014, antes de que se derogara y se expidiera el 562.

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Por otra parte, no hay que olvidar que no cumplir la legislación vigente y construir algo diferente a lo aprobado por la curaduría tiene consecuencias, entre ellas, una infracción urbanística bajo la norma del ordenamiento territorial o que, con base en el Estatuto del Consumidor, se imponga una multa a la constructora de la mano con lo que maneja la Superindustria. Incluso, con las alcaldías, bajo el nuevo Código de Policía, se puede ordenar la demolición.

Los pasos para finalizar el proceso

1. Pagar y radicar

Con esto listo, el arquitecto, el abogado y el ingeniero revisan el proyecto, y con el curador emiten acta de correcciones. Hay 30 días hábiles para responder; y 45, máximo, si solicitas una prórroga.

En esta etapa de radicación y estudio, el interesado debe fijar una valla informativa y la curaduría tiene la obligación de enviarles las cartas explicativas a los vecinos para ver si tienen quejas.

2. Otra revisión

Si todo se cumple, de todas formas hay otra revisión que hacen en la curaduría. Tras el visto bueno, la coordinación expone las últimas observaciones; luego se expide un valor o cargo variable, según la dimensión del proyecto.

3. Etapa final

El interesado tiene 30 días hábiles para pagar la licencia de construcción (cargo variable e impuesto de delineación). Con esto listo, se entrega para iniciar la obra. Vale reiterar que se debe fijar una valla, notificando la obra qué se hará.

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