Un exterior en mal estado, además de perjudicar la estética del edificio y causar un impacto visual negativo, puede desvalorizar el inmueble.

A lo largo de este artículo te daremos a conocer varios casos relacionados con las fachadas en los conjuntos y la respectiva respuesta por parte de la abogada experta en propiedad horizontal, Nora Pabón Gómez.

1. Fachada afectada por algo en el interior de un apartamento

La señora María Camacho quiere saber si puede hacer algo debido a que unas personas que viven en el edificio que ella habita “tienen unas cortinas terribles y de color negro, con el agravante de que dan hacia la calle (fachada exterior).

“Le pedí a la administradora si podía hablar con esos vecinos ya que se ve muy fea; además, el estado de suciedad es un detrimento del patrimonio de los que somos aseados. Sin embargo, ella me dijo que no podía hacer nada porque están dentro del apartamento, ¿qué hago? la gente vive en arriendo”.

Respuesta

Entre los elementos de la fachada se destacan las ventanas de las unidades privadas, que deben guardar uniformidad ya que su modificación altera el bien común.

El caso de la consulta se refiere a un elemento que se encuentra en el interior, pero no comparto el concepto de la administradora ni la omisión en el cumplimiento de sus funciones.

De hecho, la propiedad privada –según la normatividad vigente– es limitada por la ley y por los derechos de los vecinos. Considero que las cortinas tan diferentes a las demás y en mal estado, causan un impacto visual negativo.

Además, como escribe la consultante, se atenta contra la estética del edificio, especialmente de la fachada y esto puede desvalorizar los apartamentos.

Por tal razón se deben agotar los mecanismos de solución de conflictos previstos en el reglamento y en la ley para solicitar de manera respetuosa a los residentes que cambien las cortinas. En caso contrario, los afectados pueden instaurar una acción por perturbación del uso y goce de sus unidades.

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2. Reforma de una fachada

En este caso es indispensable la licencia de construcción expedida por alguna curaduría.

El consultante dice que en su conjunto, algunos propietarios le pusieron ventana al balcón ¿Este cambio se debe legalizar con la autorización del 70 por ciento de la asamblea? ¿La alcaldía debe expedir una licencia y autorización?

Respuesta

Además de contar con la aprobación de la asamblea de propietarios para la reforma de las fachadas también se debe contar con la licencia de una de las curadurías urbanas o de la Oficina de Planeación respectiva, según el caso.

La Ley establece el requisito de quórum calificado cuando los cambios afecten la destinación de los bienes comunes o impliquen una sensible disminución en su uso y goce. En la evaluación para hacer la obra se determinará si genera servidumbre de vista hacia predios vecinos o si, de alguna manera, perturba el uso y goce de estos.

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3. Ampliación fachada posterior

El señor Germán Rodríguez manifiesta que en su edificio la fachada posterior colinda con un parque y los propietarios ampliaron sin permiso.

Los apartamentos del primer piso -establecidos en los planos, en el reglamento de propiedad horizontal y en los certificados de libertad como áreas libres exteriores de patio- tienen el carácter de privados, pero forman parte de la fachada.

Los primeros propietarios de estos inmuebles ampliaron el área construida sin autorización de la asamblea y sin contar con la licencia. Este problema del que han sido víctimas los dueños del edificio, especialmente los del segundo piso, ha sido tratado varias veces sin solución. Rodríguez comenta que algunos abogados argumentan que los actuales propietarios (sin importar que realizaran la obra o no) son responsables por haber recibido con esta irregularidad.

Agrega, además, que se daña la fachada y la estética del edificio y que los techos permanecen en constante desaseo y pregunta: ¿Solo se requiere la aprobación de la asamblea para estas ampliaciones? ¿Es necesario obtener la licencia? El consultante agrega que no sabe si no sabe los copropietarios aún pueden reclamar por esta ilegalidad y qué se puede hacer para lograr que se restituya la construcción original pues el edificio tiene más de 20 años de construido y las obras 12 años. ¿Si se ordena la demolición, los dueños pueden demandar al edificio o al vendedor?

Respuesta

Si la zona referida figura como área libre privada para patio en los planos, en el reglamento de propiedad horizontal y -en consecuencia- en los datos de los folios de matrícula inmobiliaria de los apartamentos de primer piso, las ampliaciones realizadas desde hace 12 años son ilegales y estarían violando las normas urbanísticas exigidas desde la época de la construcción.

Así, la alteración de la fachada y la función primordial de los patios con respecto a los demás apartamentos haría necesaria la licencia de reforma y ampliación, y la aprobación de la asamblea (más aún si se trataba de un bien privado que en principio no la requería).

De todas formas, la situación se debe analizar con más detenimiento; en primer término para que se obtengan las licencias de ampliación y modificación en caso de que las normas urbanísticas lo permitan, lo que obligaría a reformar los planos, el cuadro de áreas y el reglamento de propiedad horizontal, pues se ampliaría el área construida de los apartamentos que figuran con patios y -por lo tanto- el coeficiente.

En todo caso esta reforma del reglamento requiere aprobación de la asamblea y quórum calificado. Al darle ese visto bueno se tendría en cuenta el tiempo transcurrido y el hecho de que los demás propietarios aceptaron tácitamente esta situación durante tanto tiempo, aunque, como lo mencionaron otros abogados, esto no libra la responsabilidad por la trasgresión de la norma.

En caso de que no se logre la aprobación, el caso se deberá presentar ante un Centro de Conciliación y Arbitraje. Si tampoco hay respuesta afirmativa, tocará acudir al juez civil municipal quien decidirá el conflicto. Como las acciones policivas ya prescribieron y, por lo tanto, no podrán imponerse sanciones urbanísticas de demolición o multas, solo se podrá intentar que el edificio quede como aparece en los documentos que respaldan su construcción.

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*Con información de la Sección Vivienda de EL TIEMPO