Febrero de 2015- Este organismo fue creado para servir como intermediario entre los copropietarios y el administrador.

A pesar de que en el uso residencial no es obligatorio integrar consejos de administración y, donde existen, no están facultados a autorizar o no la ejecución presupuestal ordenada por la asamblea general de copropietarios, muchos analistas los consideran clave.

Según Germán Molano, presidente del Colegio de Administradores de Propiedad Horizontal de Bogotá, la complejidad del funcionamiento de la persona jurídica en los edificios y conjuntos determinaron la necesidad de constituirlos.

El directivo explica cómo funciona este organismo creado en la ley 675 del 2001 con la función fundamental de servir como intermediario entre los copropietarios y el administrador.

Su integración debe ser siempre de tres o más propietarios, pero siempre en número impar.

Según el reglamento de propiedad horizontal, los consejeros de administración podrán tener suplentes y para este efecto debe ser muy clara la redacción de la gestión de cada uno de ellos.

En los términos de la Ley 675 del 2001, sus funciones específicas son las de designar al administrador, en ciertos casos, y revisar con este las cuentas anuales, el informe para las asambleas, el presupuesto para la nueva vigencia, el balance general y la ejecución presupuestal; además, debe convocar a la reunión de la asamblea general extraordinaria.

Tienen facultades

Los reglamentos les otorgan otras facultades que mientras no vayan en contra de la ley, ni de las funciones de la asamblea y del administrador, serán de buen recibo. Si el estatuto del edifico así lo prescribe, el consejo debe imponer sanciones a quienes incumplan las obligaciones no pecuniarias, claro, bajo el principio del debido proceso.

Hay que tener en cuenta que el consejo de administración no representa a los copropietarios ante las autoridades y terceros. Solo realiza gestiones de coordinación, orientación y asesoría a la administración de turno.

Los copropietarios preguntan siempre si a los consejeros se les debe retribuir con beneficios económicos o efectuando descuentos en las expensas comunes. Sin embargo, en muchos de los casos no resulta ni práctico ni económico esta clase de reconocimientos. Pero si los copropietarios quieren, en la reunión de la asamblea general ordinaria pueden evaluar su labor en el periodo inmediatamente anterior y, de esa forma, autorizar reconocimientos que no signifiquen afectaciones al patrimonio.

Finalmente, hay que tener en cuenta que la constitución de los consejos es obligatoria en edificios o conjuntos de uso comercial o mixto de más de treinta unidades privadas, sin tener en cuenta parqueaderos y depósitos.

La asamblea elige a los consejeros

Los copropietarios reunidos en la asamblea general eligen a los miembros del consejo. El perfil de los postulados a integrar este organismo están en los reglamentos de propiedad horizontal; sin embargo, hay que tener en cuenta principios éticos, entre ellos, que no tengan obligaciones pecuniarias e investigaciones por infracciones a las normas de convivencia, ni parentescos u otras afinidades con otros consejeros o con el administrador o el revisor fiscal.

La forma de elección de los consejeros también la determinará el reglamento de propiedad horizontal.

Funciones también tienen límites

Se acostumbra incluir en los reglamentos de propiedad horizontal funciones para el consejo de administración, muchas de ellas contrarias a las que señala la ley. Por lo tanto, se generan conflictos de competencia con la asamblea general, el administrador y el revisor fiscal.

Germán Molano, presidente del Colegio de Administradores de Propiedad Horizontal de Bogotá anota que sí está facultado para asesorar al administrador y vigilar que este cumpla la ley, el reglamento y lo ordenado por la asamblea.

Además, debe revisar mensualmente el estado material del edificio o conjunto, y la ejecución presupuestal para su mantenimiento; igualmente, debe estar al tanto de que los controles de sanidad y seguridad con respecto a la tenencia de mascotas se cumpla y, de paso, controlar –pero no impedir– la inversión del dinero ordenado por la asamblea para la copropiedad.

Las reuniones del consejo se realizarán en la forma estipulada en el reglamento, normalmente cada mes.
No se debe permitir la cantidad indefinida de reuniones, ya que hay otras obligaciones que exigen más atención.

Sección Vivienda EL TIEMPO

Asamblea general