Guía paso a paso para comprar tu vivienda

Adquirir un inmueble es un gran paso y para muchos puede ser el sueño de toda la vida. Si bien, comprar un espacio tiene muchos beneficios, hay que tener en cuenta que se trata de una gran inversión y debe ser tomada con su debida responsabilidad.  

 

Si ya te decidiste a comprar un inmueble, pero no sabes por donde comenzar, aquí tienes una guía completa para que te sientas seguro, hagas un bueno uso de tu dinero y no te lleves sorpresas.  

 

 

1. Presupuesto

Haz cuentas y dedícale un tiempo a conocer a fondo tu presupuesto. Plantea las siguientes preguntas: ¿con cuánto cuento actualmente? Si espero un tiempo, ¿podría aumentar significativamente mi monto actual? ¿se reduciría?  

Lo más importante es que sepas cuánto te prestaría el banco según tus ingresos, y con esto puedas saber cuál es el presupuesto de la vivienda a la que quieres acceder. Es decir, puede que tus ingresos te permitan acceder a una vivienda de 250 millones, y a que el banco te presta hasta el 70% de esta, si pides un crédito hipotecario. 

Tienes la opción de dirigirte a un banco de forma física y ser asesorado, pero esto puede tomarte tiempo y esfuerzo, así que puedes hacerlo a través del los simuladores de crédito, en el caso de Metrocuadrado puedes comparar cuánto te prestaría cada banco, las tasas y cómo te quedaría la cuota mensual. 

 

Si no sabes cuánto, puedes usar nuestro simulador de crédito para calcular este valor dando click aquí. 

 

Una vez tengas claro todo tu presupuesto, empieza a explorar las zonas de tu interés y revisa si se ajustan a tus necesidades y posibilidades.  

 

Recuerda que debes tener al menos un buen porcentaje del total del valor de inmueble que desees adquirir; para cada tipo de inmueble hay un porcentaje diferente: 

 

• Para vivienda nueva o usada con crédito hipotecario, debes tener el 30% del valor del inmueble para la cuota inicial, pero este lo puedes complementar con cesantías, AFC o subsidios de vivienda de diferentes entidades. 
• Si tu préstamo es con leasing habitacional, debes tener entre el 10% al 20% del valor total del inmueble 

 

Además, hay otros gastos adicionales de los que hablaremos más adelante.  

 

Te puede interesar: Gastos notariales de venta y compra de inmuebles 

 

 

2. Gastos adicionales

Si ya tienes tu inmueble elegido, y este se ajusta a tu presupuesto, existen unos factores importantes que debes revisar antes de dar el sí.

 

Gastos notariales

Lo primero son los gastos notariales, los cuales se dividen entre comprador y vendedor, y se distribuyen de la siguiente manera:

 

Comprador

La mayor parte de estos gastos son responsabilidad del comprador, los cuales incluyen: escrituración, beneficencia, registro, conservación documental del registro, honorarios del notario y copias. Esto es un aproximado del 2% al 4% del valor total del inmueble, por lo que debes considerar bien si cuentas con este presupuesto adicional.  

 

En los casos donde exista una hipoteca (crédito hipotecario con el banco), se adiciona entre el 0,27% al 0,30% sobre el valor del inmueble para gastos de escrituración. 

Si la vivienda es VIS debes recordar que automáticamente se le aplicará la figura de Patrimonio familiar, o si por el contrario quieres que tu vivienda tenga la figura de afectación familiar sea nueva o usada, esto también tendrá un costo adicional. 

Amplia esta información: ¿Qué es afectación a vivienda familiar y patrimonio familiar?

 

Vendedor

En este caso, el vendedor asume también una parte de los gastos, que incluyen: documentación y registro de notaria de la compraventa, retención en la fuente, folios, copias y demás papelería. Además si cuentas con un crédito hipotecario, deberás levantar la hipoteca, lo cuál tiene un proceso y valor que no debes olvidar. 

Y si tienes alguna de las figuras que mencionamos antes como afectación a vivienda familiar y patrimonio familiar, debes tener en cuenta que para vender estas deben ser "levantadas" y esto requerirá pagar un monto ante notaría y ante el Registro de Instrumentos Públicos para que luego se vea reflejado en el Certificado de Tradición y Ligbertad de tu inmueble.  

Si quieres conocer el valor más aproximado de tus gastos notariales, puedes usar nuestro simulador aquí 

 

Avalúo

Otro gasto es el avalúo del inmueble, pues este debe ser certificado y realizado por un experto para que tengas todo en regla y garantizar que pagues el valor correcto por el inmueble.  En el caso que accedas a financiamiento como crédito hipotecario o leasing habitacional, este avalúo es realizado por el banco y debes tener en cuénta un costo adicional, que dependiendo el monto que te preste el banco se cobra o no. 

 

Excepciones adicionales

Existen otros gastos que solamente aplican a cierto tipo de viviendas o de financiamientos. 

 

Por ejemplo, existe algo llamado “afectación a la vivienda familiar”, esto es que las viviendas están aseguradas para que la habite, lo cual la hace inembargable, salvo excepciones legales, estipuladas en la ley 258 de 1996. 

 

Si se quiere sacar un crédito hipotecario sobre una vivienda con afectación familiar, debes pagar $81.900 

 

Una ventaja que puedes usar a tu favor es la nueva ley 2434 de 2024, la cual permite incluir estos gastos notariales dentro del crédito hipotecario o leasing habitacional y los avalúos los puedes hacer de forma digital a través de las plataformas dispuestas por las entidades autorizadas.  

 

Lee otros beneficios: Ley 2434 

 

Otros gastos en los que podrías incurrir son los impuestos, pues debes presentar paz y salvo de ellos, junto al mantenimiento inicial que puede resultar costoso si la vivienda no es nueva o no se encuentra en buenas condiciones.

 

 

3. Financiamiento

Si cuentas con el 100% del dinero y vas a pagar de contado, puedes saltar este punto; pero si no tienes posibilidades de pagar el inmueble totalmente en una sola cuota, hay varias opciones para financiarlo.  

 

Crédito hipotecario

Es un préstamo a largo plazo que te hacen entidades financieras (como los bancos), respaldado por una garantía de hipoteca, que se hace sobre el inmueble que se está comprando, de esta manera, si no se cumple con el pago del préstamo, la entidad financiera podrá disponer del inmueble.

 

Existen dos maneras de realizarlo

 

-Crédito hipotecario en pesos: En esta opción, la tasa de interés se mantiene fija durante todo el plazo del préstamo, es decir, la misma cuota cada mes, lo que asegura una estabilidad. 

-Crédito hipotecario en UVR: El crédito en Unidad de Valor Real, la tasa de interés puede variar durante el plazo del préstamo, dependiendo de la inflación, pues en esta se mantiene el valor adquisitivo de la propiedad. 

 

Solicita tu crédito en segundos aquí

 

 

Leasing habitacional

En este método, una entidad financiera adquiere un inmueble y lo entrega da en arriendo con opción de compra. El usuario paga mensualmente un “arriendo” y al final puede del plazo puede ejercer la opción de compra que se pactó al inicio del contrato. 

 

Aquí también existen dos modalidades principales

 

-Leasing habitacional familiar: Este es exclusivo para vivienda familiar, es decir, no puede ser destinado para renta.  

-Leasing habitacional no familiar: Puedes utilizarse el inmueble para arrendar o como segunda vivienda, su proceso es parecido al familiar y ciertas entidades ofrecen esta modalidad. 

 

 

4. Intereses

En los créditos o préstamos, se debe pagar un costo adicional sobre el monto original solicitado. Este puede ser de dos maneras y depende de tu tipo de crédito 

 

Intereses para crédito en pesos 

 Se establece un porcentaje anual adicional a pagar sobre el dinero desembolsado, y a este se le conoce como interés efectivo anual. 

 

Este interés anual se divide en los 12 meses del año. Por ejemplo, si adquiriste un crédito con una tasa de interés anual del 12%, cada mes pagarías aproximadamente un 0,8% de interés mensual. 

 

Es por esto que, el plazo del préstamo es importante en tema de costos. Haz cuentas y revisa qué te haría invertir menos, si menos cuotas a un interés promedio, o más cuotas a un interés bajo. También depende de tu capacidad mensual.  

 

Intereses para crédito en UVR

Si tu crédito está en Unidad de Valor Real, también se presenta un interés anual, pero este depende del IPC, es decir, de la inflación, por lo cual, es muy probable que el interés varíe mes a mes, ya sea que suba o que baje la inflación en el país. 

 

 

5. Situación legal del inmueble

Antes de comprar, es necesario que revises la situación legal del inmueble, y esto lo haces a través de diferentes trámites.

 

Certificado de tradición y libertad 
 

Este es un documento emitido por la Superintendencia de Notariado y Registro que que es la "Hoja de Vida" del inmueble y permite ver el historial de propietarios, el estado del inmueble,  y qué figuras legales tiene el mismo. Por otro lado, esto ayuda a verificar diferentes aspectos importantes: 

 

-Si el vendedor es legítimamente el propietario 

-Si el inmueble tiene transferencias de propiedad, compraventas anteriores, herencias y todos los cambios de propietarios 

-Si existen hipotecas o deudas sobre la propiedad 

-Si este inmueble tiene gravámenes, los cuales son cargas o deudas que limitan el uso de la propiedad libremente (embargos, deudas tributarias, entre otros) 

 

Este documento se solicita a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, y e incluso se puede descargar desde la página de la Superintendencia de Notariado y Registro. 

 

Si la propiedad tiene alguno de estos problemas, es mejor no continuar con el proceso de compra, pues solo te traerá problemas.  

 

Estudio de títulos

Es un análisis legal detallado de la historia de un inmueble, realizado por un abogado especializado o una entidad legal. Su objetivo es verificar la cadena de propiedad y asegurarse de que el inmueble esté libre de problemas legales. En un estudio de títulos se revisan documentos que van más allá del simple certificado de tradición y libertad, como: 

 

-Escrituras públicas, donde se incluyen compraventas, donaciones, testamentos, entre otros 

-Registros de propiedad, que se remontan a los documentos históricos de la propiedad 

-Embargos no registrados, derechos de terceros sobre el inmueble entre otros gravámenes que no se encuentran registrados en el certificado de tradición y libertad 

-Posibles problemas de sucesiones 

El estudio de títulos se puede realizar por la entidad bancaria que te hará el préstamo para adquirir el inmueble, o sino se va a contar con financiación sino con recursos propios, se puede recurrir a un abogado especializado en bienes raíces para que lo realice. 

 

Normas urbanísticas

Hay propiedades que no cumplen con las normas urbanísticas y de uso de suelo, pues están construidas en zonas no permitidas, o no tuvieron una construcción legalizada, por lo cual es importante estar actualizado en cuanto a estas normas, ya que esto te podría traer problemas legales en un futuro. 

 

Para esto puedes verificar con la alcaldía correspondiente, dentro del Plan de Ordenamiento Territorial (POT). 

 

Desenglobamiento de lotes

En el caso de estar adquiriendo un lote, es indispensable revisar si el lote está desenglobado, para que sea legal. El desenglobamiento de lotes es cuando se separa un lote grande en varios lotes más pequeños.

 

Este proceso se realiza cuando un terreno de una sola propiedad se divide en parcelas individuales para su venta, urbanización o desarrollo, de acuerdo con las normas urbanísticas y los planes de ordenamiento territorial. 

 

Si el lote no está desenglobado, entonces no podrás hacer uso de él legalmente. 

 

 

6. Revisa el mercado inmobiliario

Más allá del espacio en sí, los alrededores son una parte fundamental del proceso de compra. Debes analizar si el mercado está subiendo o bajando, para ver si tu inmueble se valorará fácilmente. También la accesibilidad a lugares necesarios (transporte, tiendas, alimentos, etc.).  Esta información la puedes obtener en portales inmobiliarios, como Metrocuadrado. 

 

Además, aquí puedes calcular el precio sugerido de tu inmueble en segundos y completamente gratis

 

Te puede interesar: Los barrios más buscados para vivir en Bucaramanga 

 

Además, puedes consultar informes especializados, como el informe de Actividad Edificadora o Tendencias de la Construcción de Camacol, en caso de que quieras informarte más.

En el caso de Bogotá, Castastro cuenta con un Censo Inmobiliario anual, que cuenta cómo está la ciudad, cuánto creció en predios, etc. 

En portales como Metrocuadrado, puedes conocer el precio del metro cuadrado y valorización de las principales ciudades del país. 

Las Lonjas de Propiedad Raíz de cada ciudad cuentan también con estudios trimestrales y anuales de rentabilidad y valorización 

 

7. Documentación requerida

Estos son algunos de los documentos que te pueden solicitar para la compra, sin embargo, ten en cuenta que dependen de las entidades con las que realices la compra.  

 

• Solicitud de crédito diligenciada  
• Fotocopia de la cédula de ciudadanía (tanto del comprador como del vendedor) 
• Certificación laboral detallada (cargo, salario, tipo de contrato)  
• Extractos bancarios o documentos que verifiquen ingresos suficientes  
• Paz y salvo del impuesto predial  
• Paz y salvo de servicio públicos 
• Avalúo del inmueble  
• Certificado de tradición y libertad 
• Estudio de títulos 
• Escritura de compraventa 
• Estudio de usos de suelos 
• Registro del inmueble 
• Promesa de compraventa 
• Carta de aprobación del crédito (si hay crédito) 

 

En caso de que sea propiedad horizontal, es decir, que varias personas son propietarias de diferentes partes de un inmueble (edificios de oficinas o apartamentos), se requiere: 

 

• Autorización de la junta de propietarios 

 

Sin embargo, cuando son conjuntos cerrados, no aplica la propiedad horizontal, por lo cual se solicita: 

 

• Certificado de No propiedad horizontal, y este se solicita en la administración del conjunto  

 

 

8. No hagas todo solo

Es importante que puedas vivir este proceso en compañía de expertos o personas con experiencia, como asesores legales que protejan tu dinero o que puedan aportarte conocimiento; además, asegúrate de investigar bien la reputación del vendedor y así evitar “novatadas”. 

 

Tener una buena planeación puede facilitarte todo el proceso de compra. Conocer tu presupuesto, entender los costos adicionales, elegir el financiamiento adecuado y hacer una investigación del mercado son claves para tomar una decisión que se ajuste a tus necesidades y tu capacidad financiera.   

 

En resumen

 

Si sigues estos pasos, estarás mucho más preparado para dar el gran salto hacia la propiedad de tu futuro hogar.  

 

 

Por: Isabela Gonzáles

Fuentes consultadas: Datos internos de Metrocuadrado, Vivienda.co, Ley 2434, Ley 258 de 1996