En ocasiones, sucede que la vivienda que te fue arrendada, es puesta a la venta antes de que se termine tu contrato de arrendamiento. En este caso es importante la buena comunicación con el propietario del inmueble, para que puedan llegar de mutuo acuerdo, y en los mejores términos, a una solución que les favorezca a ambos.

 

Metrocuadrado.com habló con dos expertos para que nos informen, cuál es la mejor manera de darle solución a una circunstancia como esta, y aclarar las dudas más comunes en torno a este escenario.

 

¿Qué debes tener en cuenta al mostrar el inmueble?

 

Si la vivienda está en venta, es lógico que el propietario va a necesitar mostrarla. En este caso, debes acordar los días y horas más apropiadas para esto. Toma en cuenta tus actividades y las de tu familia, para que no se convierta en una obligación ni una presión y no vaya a afectar la relación con tu arrendador.

 

En caso de que en algún momento no puedas mostrar la vivienda, intenta fijar otra fecha u hora. Recuerda que no debes entregar las llaves de la casa a nadie. A pesar de que el bien no es de tu propiedad, las cosas que se encuentran dentro de ella sí lo son.

 

Sobre este tema el abogado Eduardo Tautiva Prieto de Vargas & Vargas Asociados, asegura que ni el propietario, ni el arrendador, pueden exigir al arrendatario las llaves del inmueble arrendado, así se haya estipulado tal situación en el contrato de arrendamiento. De igual forma, para Concepción Farfán, jurista de ejercicio privado: "No es prudente, ni legal que el propietario invada la privacidad del arrendatario. Lo correcto es que finalice el contrato de arrendamiento e indemnice al inquilino".

 

"El arrendador tiene la obligación legal y constitucional de garantizar el derecho de uso y goce del inmueble arrendado y el derecho fundamental a la intimidad familiar y personal, tal y como lo ha indicado la Corte Constitucional en su sentencia C-640 de 2010.  En garantía del derecho fundamental precitado, sin perjuicio acuerdo expreso o del cumplimiento o incumplimiento de las obligaciones de las partes, el arrendatario no está obligado a permitir el ingreso del propietario,  o de cualquier otra persona al inmueble arrendado", afirma Tautiva Prieto.

 

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Tiempo para desalojar el inmueble

 

Por regla general, el tiempo en que un arrendatario debe desocupar un inmueble es de tres (3) meses contados a partir de la fecha en que el arrendador le notifica su decisión de dar por terminado el contrato de arrendamiento. De acuerdo a lo que expresa Farfán, cumplidas estas obligaciones por parte del arrendador, el inquilino está obligado a restituir el inmueble.

 

“Este término se aplica en caso de terminación de contrato sin una justa causa, y cuando se dan alguno de los 3 presupuestos del artículo 22 de la Ley 820 de 2003 (dentro de los cuales se encuentra la venta del inmueble), sin embargo cuando el contrato termina por justa causa o de mutuo acuerdo el término puede ser diferente” agrega Tautiva Prieto.

 

Indemnización de ley por terminación sin justa causa

 

Tautiva, añade que si el arrendador decide dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento, por las causales previstas en los numerales 1 al 7 del artículo 22 de la Ley 820 de 2003, previo aviso escrito dirigido al arrendatario a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses, debe realizar un pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento.

 

En caso de terminación de contrato, la ley estipula el pago de una indemnización. A menos que sea por las causales expresadas en el numeral 8, del artículo 22 de la Ley 820 de 2003, las cuales son:

 

- Demolición del inmueble.

- Entrega por una compraventa.

- Cuando el arrendador vaya a ocupar el inmueble para él mismo.

 

 

 

En algunos contratos de arrendamiento se tiene como cláusula, la cancelación de una penalidad en caso de incumplimiento de alguna de las partes, en este sentido asegura Tautiva Prieto, que ésta es de obligatorio cumplimiento y si la parte cumplida la exige a la parte incumplida, bien sea de manera directa o por medio de una acción declarativa, ésta deberá pagarla.

 

Sin embargo, “existe un principio general de derecho que establece que ‘las cosas se deshacen como se hacen’, en ese sentido si las partes desean de mutuo acuerdo dejar sin efectos la cláusula penal o incluso reducir el valor de la misma, es completamente válido y permitido”.

 

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¿Puede el inquilino finalizar el contrato, si el dueño del inmueble comunica la intención de venta, exige visitar el inmueble, pero no hace entrega de la carta de terminación?

 

Para Concepción Farfán, el inquilino si puede hacer carta motivada para dar por terminado el contrato de arrendamiento, por incumplimiento del mismo. Teniendo en cuenta que el arrendador, decidió de manera unilateral poner en venta el inmueble, sin contar con el inquilino. Al vulnerar el contrato, el inquilino puede pedir la terminación del mismo y solicitar un canon por un valor de 3 meses de arrendamiento.

 

La mejor vía para solucionar estos casos

 

En base a los puntos anteriores, la principal recomendación es tener una buena comunicación con el propietario del inmueble, dejar todas las decisiones que se tomen, por escrito y cerciorarse de que éstas se apeguen a la ley.

 

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