Un propietario escribe que en una copropiedad convocaron a una asamblea extraordinaria, indicando que era la única citación para la aprobación y la reforma del reglamento, para lo cual se requería quórum del 70 por ciento.

Sin embargo –agrega el consultante–, “al iniciar la reunión se determinó que no había quórum y, por lo tanto, debíamos reunirnos nuevamente en tres días hábiles. En esta segunda citación, que no han hecho hasta el momento por escrito, ¿pueden aprobar la reforma del reglamento con las personas que asistan sin ser el 70 por ciento, como dijeron?”.

El lector aclara que “la primera la realizaron enviando correos y no por escrito asumiendo, seguramente, que todo mundo lo tiene”.

Respuesta. La Ley 675 del 2001 establece que toda convocatoria se realizará mediante comunicación enviada a los propietarios de cada una de las unidades privadas del edificio o conjunto, a la última dirección registrada por ellos.

Si una vez instalada la asamblea extraordinaria se evidencia que no hay quórum, se convocará a una nueva reunión al tercer día hábil siguiente al de la convocatoria inicial, sin perjuicio de lo que disponga el reglamento de propiedad horizontal. Por lo tanto, es necesario consultarlo en este aspecto. No obstante, de esta segunda convocatoria debe quedar constancia en la primera.

También es importante mencionar que la reforma al reglamento debe aprobarse con el 70 por ciento de coeficientes de copropiedad, así la ley establezca que la segunda convocatoria podrá sesionar y decidir con un número plural de propietarios, sin importar el porcentaje de coeficientes representados en la reunión.

La Ley 675 es expresa al señalar que las decisiones que requieren el quórum calificado no se pueden tomar en segundas reuniones, salvo que se obtenga la mayoría exigida por la ley.

Arriendos a estudiantes

La administradora de un edificio comenta que el inmueble a su cargo tiene unos apartamentos muy grandes.

Explica que por esa razón, y ante la necesidad de obtener ingresos adicionales, varias familias propietarias decidieron desde hace muchos años alquilar habitaciones para estudiantes.

Pregunta: “¿Por medio del reglamento o a través de una reforma a este, si lo requiere, se puede prohibir que sigan haciendo esto?, ¿al tomar una decisión en ese sentido, es posible que se vulnere algún derecho de los propietarios de estos apartamentos?

Respuesta. Es necesario analizar el caso con mayores elementos. Sin embargo, inicialmente hay que tener en cuenta que si los propietarios viven en sus apartamentos y alquilan una habitación, es diferente a arrendarlos para alojamiento de estudiantes.

Todo edificio debe ajustarse al reglamento de propiedad horizontal y este a la licencia y a las normas urbanísticas.

Con esto aclarado, vale la pena tener en cuenta que el uso de residencias estudiantiles es específico y solo está permitido en ciertas zonas de la ciudad, donde puede funcionar bajo condiciones especiales.

En caso de que las normas lo permitan –se establece expresamente en las Unidades de Planeamiento Zonal (UPZ)– y los propietarios estén de acuerdo en cambiar total o parcialmente este uso, antes de solicitar la licencia en una de las curadurías urbanas o en las oficinas de planeación, según sea el caso, se requiere la aprobación de la asamblea de propietarios, junto con la reforma del reglamento.

Esto, por lo tanto, obliga a hacer las regulaciones relacionadas con esta clase de uso. De todas formas, todos los propietarios, arrendatarios y demás tenedores deben respetar el reglamento y las normas de convivencia y de seguridad vigentes.

Sobre el nombramiento del administrador

A propósito de ajustes al reglamento, un propietario dice que en el de su edificio –ya reformado a la Ley 675 del 2001– se establece como función de la asamblea nombrar y remover libremente al administrador y a su suplente para periodos de un año, y fijar su remuneración. Unos dueños dicen que se debe dar cumplimiento al reglamento, pero otros afirman que debe ser el consejo el que nombre al administrador de acuerdo con la Ley 675. Pregunta: “¿Quiénes tienen la razón?”.

Respuesta. La Ley 675 asigna la asamblea la facultad de nombrar y remover libremente al administrador y a su suplente para periodos determinados y fijarle su remuneración.

Además, al referirse a la representación legal de la persona jurídica prevé que le corresponde a un administrador designado por la asamblea, advirtiendo que cuando exista el consejo de administración, este deberá escogerlo para el periodo que determine cada reglamento de propiedad horizontal.

Reglamento