Entre las formas de tener un crédito para comprar vivienda en el país hay dos que son las que más se utilizan: pesos, que maneja una cuota fija basada en la moneda local, y Unidad de Valor Real (UVR), que es determinada por la variación del Índice de Precios al Consumidor (IPC).

Para cada caso, la decisión depende de muchas variables. De ahí la importancia de conocer las opciones que ofrecen los dos sistemas, con el fin de saber cuál conviene según las condiciones financieras del cliente.

Por ejemplo, una persona que toma un crédito de $200 millones de pesos con un plazo de 15 años puede manejar cinco modalidades: dos en pesos y tres en UVR.

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Pesos

Este sistema cuenta con dos opciones: el de abono a capital, en el cual las cuotas van disminuyendo a medida que avanza el tiempo, con la particularidad de que se comienza con la más alta, y el de cuota fija, con mensualidades constantes durante los 180 meses para el caso del ejemplo.

Por ejemplo, con la primera modalidad se pagaría una cuota inicial de $2’992.565 pesos, para finalizar con una de $1’121.564 pesos, aproximadamente. Además, los intereses totales sumarían alrededor de $215’725.283 pesos.

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En el segundo caso, es decir, el de cuota fija, el primer pago mensual sería de $2’309.585 pesos, aproximadamente, que se mantiene fijo durante la vida del crédito.

El abono a capital le conviene a quienes pueden mantener con sus ingresos estas primeras cuotas, que son más elevadas.

¿Qué es la UVR y cómo funciona?

La UVR tiene tres modalidades de cuotas: baja, estable y cíclica.

1. Baja: Se comienza con un pago mensual más bajo que aumenta cada mes. Esta sería recomendable si la expectativa de inflación al alza permite prever más ingresos en el futuro, con un incremento importante del salario.

Si la inflación promedio aumenta, las cuotas se afectan drásticamente.

Por ejemplo, con una variación del IPC de 3,5 por ciento, las cuotas finales serían de $3’159.064 pesos, mientras que si el alza es de 7%, pueden llegar hasta $5’231.968 pesos, y los intereses totales también se incrementarían.

2. Estable: La segunda modalidad del sistema UVR es la cuota estable, que maneja pagos mensuales iniciales más altos que la anterior; sin embargo, comienzan a bajar con el tiempo.

Es importante tener en cuenta que estas disminuirán en la medida en que la inflación no aumente demasiado; de lo contrario, el crédito saldrá más costoso.

Con el mismo ejemplo de una inflación de 3,5%, la primera cuota sería de $2’414.144 pesos y, al final, se ajustaría a $1’873.562 pesos.

En esta modalidad se exige mayor capacidad de pago, ya que se asumen menos intereses totales. Esta diferencia para el ejercicio es de $30 millones de pesos.

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3. Cíclica: La tercera, que generalmente no suele ofrecerse por las entidades financieras, tiene un incremento anual en sus cuotas y por eso los pagos se mantienen relativamente estables.

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¿Qué crédito me conviene para comprar una casa?

Como lo afirma la guía de crédito para vivienda en Colombia de la Asobancaria “no hay un sistema de amortización mejor que otro, pues todos cumplen con los requisitos de ley”.

Dependiendo de las condiciones financieras de cada deudor uno de los sistemas de amortización puede llegar a ser más favorable que otro.

Dicho de otro modo, el mejor plan de amortización es el que se ajuste a la capacidad de pago, a la forma como varían tus ingresos y el posible entorno macroeconómico del país.

Para tener en cuenta

Al adquirir una vivienda hay varios requisitos en la solicitud del crédito. Entre estos, que el porcentaje de financiación del valor total del inmueble no puede superar el 70 por ciento.

Además, la primera cuota del crédito no debe ser mayor al 30% de los ingresos familiares. Ingresa al simulador de crédito hipotecario y mira en cuánto quedan las cuotas de tu crédito.

¿Cómo se pueden establecer plazos para pagar?

Los plazos de los préstamos se pueden pactar dependiendo la entidad bancaría, y estos pueden ir de cinco años a 20 años.

Cuando se adquiere una casa o un apartamento se deben tomar los seguros que cubran los riesgos de incendio y terremoto, y los demás que exijan las instituciones financieras en particular. Si cumplen los requisitos se pueden contratar estos seguros con cualquier compañía avalada.

En el caso de que se pague previamente parte del crédito, con el acreedor hay que revisar si se modifica el valor de las cuotas o el plazo del crédito. Además, en este caso, el cambio de sistema de amortización debe acordarse entre las partes.

¿Qué hago si ya tengo un crédito con cuotas muy altas?

En este caso te podría interesar la opción de compra de cartera hipotecaria, ya que te permite refinanciar tu deuda y tener mejores condiciones.

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2. No se te cobrará el avalúo si el saldo es mayor o igual a $125 millones de pesos
3. Podrás hacer la compra de cartera con plazos entre 5 a 20 años

Además, también está la opción de cambiar el tipo de amortización de tu deuda, y pasar de UVR a pesos.

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Es importante tener en cuenta que la compra de cartera no te va a deshacer la deuda que ya tienes, sino que hará una refinanciación para que su pago sea mucho más cómodo, y con el paso del tiempo puedas generar ahorros a través de tasas de interés más bajas.

Ten en cuenta que todos los bancos ofrecen diferentes tasas de interés y beneficios para el tipo de crédito que solicites. Analiza muy bien tus opciones y toma la mejor decisión.

Edición: Santiago Urrego Ramírez

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