Nora Pabón Gómez

Especial para EL TIEMPO - Abogada, asesora externa

En un edificio reside un vecino con comportamientos agresivos que, además, ha incurrido en varias anomalías, entre ellas la apropiación de una zona común. “¿Qué entidad o instancia nos puede ayudar a que este sujeto no afecte más la convivencia?”, pregunta el consultante.

Respuesta. El residente agresivo, que ha ocupado las zonas comunes de manera abusiva, está incurriendo en incumplimiento del reglamento y de la Ley de Propiedad Horizontal. Precisamente, uno de los aspectos favorables de someter un edificio a la Ley 675 del 2001, es el tema de la imposición de sanciones que allí es regulado de manera general y que, además, debe ser contemplado de manera más amplia en el reglamento del edificio o conjunto.

No obstante, después de intentar solucionar el conflicto con el infractor se puede sancionar de acuerdo con lo previsto en el reglamento. Por otra parte, puede formularse una querella policiva por perturbación al uso y goce de los bienes privados y comunes, y para que se impongan las medidas correctivas por los comportamientos contrarios a la sana convivencia, de conformidad con lo establecido en la Ley 1801 del 2016 (Código Nacional de Policía).

Mejor tener personería

Un propietario comenta que hace poco llegó a vivir a un edificio con cincuenta años de construido que no cuenta con una copropiedad constituida conforme con la ley vigente. Y agrega: “El dinero de la cuota de administración se paga en efectivo. Yo, junto con otro vecino, como recién llegados, sabemos que esto no es lo correcto y hemos querido formalizar la situación pero no ha sido posible contar con la colaboración de los demás copropietarios”.

El consultante pregunta: “En un caso así, ¿a qué instancia acudimos? ¿Cómo hacemos para no quedar cómo cómplices de esta situación anómala y de lo que pueda derivar?”.

Respuesta. Hay que aclarar que el sometimiento a la Ley 675 del 2001, que regula la personería jurídica en el régimen de propiedad horizontal, no es obligatorio pero sí necesario y requiere de la aprobación de la asamblea y de la reforma del reglamento. De igual manera, la jurisprudencia precisó que en los casos de edificios que no se han acogido a este régimen, aunque los reglamentos se mantienen vigentes en cuanto a las normas de orden público, estas prevalecen sobre las disposiciones de los primeros. Los jueces explican cuáles tienen este carácter. (Corte Constitucional Sentencia C-738 del 2002). Es decir, en este caso realmente no existe una situación anómala y tampoco lo es el cobro de las cuotas en efectivo.

Sugiero tratar de obtener la aprobación de la asamblea de propietarios con el quórum calificado que exige la ley, previa solución del conflicto que existe entre quienes desean actualizar el reglamento para adherirse a la Ley 675 del 2001 y quienes, por decisión o indiferencia, se mantienen en el régimen anterior. Los primeros deberán manifestar a los segundos los perjuicios que enfrentan el edificio por carecer de la personería jurídica y los beneficios que esta reporta.

Obra sin permiso

En un inmueble ubicado en un último piso se levantó una construcción sin autorización. Recurrimos a los planos originales del para comprobar que esta obra es indebida. “¿Cómo procedemos? ¿Qué alternativas hay si queremos conciliar con el propietario del apartamento?”, pregunta un lector.

Respuesta. Es necesario realizar un estudio jurídico y técnico de los planos arquitectónicos y de propiedad horizontal, así como de la licencia para verificar si la obra puede ser legalizada y, de esa forma, obtener la aprobación de la asamblea y la licencia urbanística respectiva. De lo contrario, el propietario deberá restituir el inmueble a su estado original ya que, además de ser inconveniente para el mismo, no se puede conciliar sobre una construcción imposible de aprobar por incumplir con las normas urbanísticas.

Escríbenos a: contenidom2@metrocuadrado.com

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