En Colombia, el proceso de comprar una vivienda no solo implica una gran inversión económica, sino también un compromiso a largo plazo que requiere de decisiones informadas y procedimientos legales claros.

Uno de estos procedimientos es el contrato de arras, un mecanismo bastante útil y que sirve como acuerdo previo a la compra que juega un papel crucial en la seguridad jurídica y financiera tanto del comprador como del vendedor.

Hoy, en Metrocuadrado, exploraremos en profundidad qué es el contrato de arras, cómo funcionan en el contexto de la compra de vivienda y qué implicaciones tienen para las partes involucradas en la transacción.

¿Qué es el contrato de arras?

El contrato de arras, también conocido como “señal” o “anticipo”, es un pacto mediante el cual las partes involucradas en la compra de un bien mueble o inmueble se comprometen a la futura ejecución del contrato de compraventa.

Este acuerdo está acompañado por la entrega de una cantidad de dinero (lo que se conoce como las arras), que sirve como garantía y muestra del compromiso por parte del comprador.

En términos jurídicos, las arras se clasifican en tres tipos: confirmatorias, penitenciales y penales.

• Las arras confirmatorias sirven como un anticipo del precio total y se integran al pago final de la compra, ligando al vendedor la obligación de continuar con el proceso con dicho comprador.

• Por otro lado, las arras penales tienen como objetivo asegurar el cumplimiento del contrato, permitiendo a las partes desistir del mismo, perdiendo el comprador el dinero entregado o devolviendo el vendedor el doble, según sea el caso, en caso de que se termine anticipadamente el contrato.

• Las arras penitenciales, por otro lado, son una especie de “multa” que se cancela en caso de que no se cumpla con el acuerdo. Es decir, no se realiza ningún anticipo, sino que se establece una medida penitenciaria en términos económicos que debe ser cancelada si se desiste del acuerdo.

Marco legal de las arras en Colombia

En Colombia, el contrato de arras no está regulado explícitamente, lo que no impide que sea una práctica común y aceptada en los procesos de compraventa, especialmente en el sector inmobiliario. Este acuerdo debe cumplir con las disposiciones generales sobre los contratos y las obligaciones que se derivan de ellos, contenidas en el Código Civil.

Si bien hay entidades que han dado veredictos oficiales sobre las arras en el país, no existe una regulación específica sobre las arras en Colombia. En cuanto al Código Civil, son los artículos 1859; 1979; y 1861 los que se refieren, en particular, a las arras.

Esto hace que sea fundamental que el contrato de arras esté bien redactado, especificando claramente las intenciones de las partes y las condiciones bajo las cuales se entrega esta cantidad monetaria.

La redacción debe incluir, sin limitarse a ello: la cantidad exacta de las arras, la descripción detallada del inmueble, las responsabilidades de las partes, el tipo de contrato, y las consecuencias de no cumplir con el acuerdo.

Ventajas del contrato de arras

El principal beneficio de las arras es que proporcionan seguridad a ambas partes antes de la firma definitiva del contrato de compraventa. Para el comprador, el contrato de arras asegura que el vendedor no ofrecerá el inmueble a otra persona, mientras que, para el vendedor, representa un compromiso serio por parte del comprador de seguir adelante con la compra y hacer los trámites correspondientes.

Además, este tipo de contrato permite a ambas partes tener un período para realizar todos los trámites necesarios antes de la compra definitiva, como la verificación de documentos, la obtención de créditos hipotecarios, inspecciones de la propiedad, entre otros.

Esto es especialmente útil en el mercado inmobiliario, donde los detalles legales y técnicos pueden tardar en resolverse.

Riesgos y consideraciones

A pesar de sus ventajas, el contrato de arras también implica ciertos riesgos. La principal preocupación es que, si una de las partes decide retirarse del acuerdo, puede haber pérdidas económicas significativas.

Para el comprador, esto significa perder la cantidad entregada; para el vendedor, puede significar devolver el doble de lo recibido, además de haber retirado la propiedad del mercado durante un tiempo.

Otro aspecto por considerar es la claridad del contrato. Dado que no existe una legislación específica que detalle el procedimiento y las condiciones de las arras en Colombia, es crucial que el documento sea claro y completo. Esto incluye definir los términos del acuerdo, las fechas límite y las condiciones bajo las cuales se devolverán las arras o se procederá con la venta.

Consejos para redactar un contrato de arras efectivo

• Especificidad: Asegúrate de que todas las condiciones del contrato de arras sean específicas y claras. Esto incluye la identificación completa de las partes, la descripción detallada del inmueble, el monto de las arras, las obligaciones de cada parte, y los términos bajo los cuales se puede rescindir el contrato.

• Asesoría legal: Dada la falta de regulación específica y los riesgos implicados, es recomendable que tanto compradores como vendedores obtengan asesoría legal profesional antes de firmar un contrato de arras. Un abogado puede ayudar a asegurar que el contrato proteja los intereses de su cliente y cumpla con la ley colombiana.

• Verificación y cumplimiento: Antes de firmar el contrato de arras, es crucial verificar todos los documentos y el estado legal del inmueble. Esto puede incluir la verificación de títulos de propiedad, la existencia de gravámenes o limitaciones, y el cumplimiento de normas urbanísticas y de construcción.

Puedes guiarte de nuestro modelo de contrato de arras, descárgalo aquí.

Conclusión

El contrato de arras es una herramienta importante en la compra de vivienda en Colombia, que proporciona seguridad y claridad a las partes antes de la ejecución de la venta definitiva. Sin embargo, por su falta de regulación específica, es vital proceder con cuidado, asegurando que todas las condiciones estén establecidas y que ambas partes tengan la orientación legal adecuada.

Así, este contrato no solo servirá como un compromiso firme entre comprador y vendedor, sino también como un paso clave para asegurar que la transacción de vivienda se realice con éxito y sin imprevistos legales.

Por: Santiago Urrego Ramírez

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HABITAR NO. 298 - DICIEMBRE 2017

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