Asambleas: para cuidar el patrimonio

Uno de los inconvenientes a la hora de trazar los proyectos anuales en los conjuntos y edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal es la falta de interés de los copropietarios. Incentivar la participación, un reto para los administradores.

Desde este espacio siempre les insistiremos a los lectores sobre la necesidad de destinar tiempo, dedicación y dinero para mantener el interior de sus unidades privadas y, sobre todo, los bienes comunes que son los que finalmente encuentran propios y extraños cuando acceden a un edificio.

De ahí que las asambleas sean tan importantes y que valga la pena reiterarles a los propietarios que la indiferencia frente a la citación incide en el perjuicio de sus familias, en el caso de las viviendas, o de sus clientes, cuando se trata de oficinas o locales.

Y no son solamente aspectos que atañen al patrimonio -que puede disminuir al desvalorizarse los inmuebles-, sino que puede afectar la vida, la salud, la tranquilidad, la seguridad y otros derechos.

A partir de la vigencia de la Ley 675, esta inasistencia puede generar responsabilidad frente a los demás propietarios, a la persona jurídica, a terceros y al mismo Estado.

En consecuencia, el administrador, el revisor fiscal y cualquier propietario o tercero puede obtener -mediante un proceso civil- la indemnización por los daños causados por quienes impidan tomar determinada decisión.

Por ello, insisto en que asistir a las asambleas es un deber y, de hecho, así lo determina el Código de Policía de Bogotá.

Exigencias de la Ley 675
Para ciertos casos relacionados con uno de los atributos principales del derecho de propiedad se requiere un quórum decisorio del 70 por ciento del total de coeficientes. Uno de ellos -y muy frecuente- es la reforma del reglamento de propiedad horizontal.

A manera de ejemplo: son muchos los edificios que aún no cuentan con personería jurídica porque los propietarios no asisten a las asambleas y, en consecuencia, se culpa de todos los males a los administradores y consejos.
 
Esto, en muchos casos, obliga a algunos administradores y propietarios a utilizar toda clase de mecanismos para que los dueños acaten el reglamento y las normas.

Y es que la legalidad de las decisiones que allí se tomen y la posibilidad de cumplirlas se inicia desde la convocatoria.

Así las cosas, desde antes de la citación, los administradores deben leer cuidadosamente los reglamentos de propiedad horizontal e interno (si lo hay), y la Ley.

Algunos preceptos de esta, según la jurisprudencia, se denominan normas de orden público y prevalecen aún cuando no se hayan reformado los reglamentos para someterlos a la Ley; de ahí la necesidad de la capacitación frecuente de los representantes de la persona jurídica.

A tomar decisiones
"Hay casos en que se necesita un quórum del 70 por ciento del total de coeficientes".
Nora Pabón Gómez, abogada, asesora externa.

La asamblea ordinaria
Se reúne, por lo menos, una vez al año en la fecha señalada en el reglamento. Si no la determina, o no es clara, debe reunirse dentro de los tres meses siguientes al vencimiento de cada periodo presupuestal.

El administrador la convoca. La citación se hace con una antelación no inferior a quince días calendario, mediante comunicación a cada propietario.

La convocatoria debe contener la relación de morosos.
Si esta asamblea no es convocada se reunirá, por derecho propio, el primer día hábil del cuarto mes siguiente al vencimiento de cada periodo presupuestal.

Reuniones hechas en cualquier día, hora o lugar sin previa convocatoria (cuando los participantes representen la totalidad de los coeficientes de copropiedad) serán válidas.