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Última actualización: lunes 18 de enero del 2021

¿Qué hacer cuando se tienen problemas con una inmobiliaria?

Acude a la Secretaría de Hábitat para que te ayuden a solucionar el problema. Foto: 123rf

January 11, 2019

Las inmobiliarias pueden establecer en general como objeto social, el realizar varios actos, gestiones, intermediaciones, trámites, entre ellos: recibir inmuebles en consignación para la venta, permuta, arriendo; intermediación en la consecución de créditos hipotecarios, corretaje, promover la venta de proyectos urbanísticos y constructivos, promover proyectos de titularización, leasing, etcétera. 
 

En el desarrollo de cada una de las anteriores actividades, eventualmente pueden presentarse problemas con las inmobiliarias.
 

En el caso de los arrendamientos según sea el tipo de contrato de consignación del inmueble se presentan varios casos, puesto que existen varias modalidades.
 

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a) Consignación para que arriende directamente la inmobiliaria.
 

b) Consignación para que la inmobiliaria seleccione el arrendatario y administre el contrato, pero siendo el consignante el arrendador.
 

c) Consignación para seleccionar el inquilino únicamente. Igualmente depende del tipo de inmueble, su ubicación y en especial su destinación para uso (vivienda urbana, vivienda rural, o de tipo comercial), donde aplica un tratamiento especial para cada caso.
 

En materia de arrendamiento de vivienda urbana la Ley 820 de 2003 y Decreto 51 de 2004, regulan la actividad de las personas naturales o jurídicas dedicadas a arrendar o a la intermediación en el arrendamiento de inmuebles. Por lo general tienen dos formas de tratarlos, vía administrativa y vía justicia ordinaria. 
 

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En la vía administrativa
 

La competencia para conocer de los excesos o irregularidades de las inmobiliarias está en cabeza de las autoridades locales.
 

Para el caso de Bogotá, la oficina de Subdirección de Investigaciones y Control de Vivienda adscrita a la Secretaría del Hábitat, es la encargada del control de vivienda, las siguientes funciones les asigna la ley:
 

Contrato de arrendamiento
 

1. Conocer las controversias originadas por no expedir las copias del contrato de arrendamiento a los arrendatarios, fiadores y codeudores.
 

2. Asumir las actuaciones que se le atribuyen a la autoridad competente en los artículos 22 al 25 en relación con la terminación unilateral del contrato.
 

3. Conocer de los casos en que se hayan efectuado depósitos ilegales y conocer de las controversias originadas por la exigibilidad de los mismos.
 

4. Conocer de las controversias originadas por la no expedición de los comprobantes de pago al arrendatario, cuando no se haya acordado la consignación como comprobante de pago.
 

5. Conocer de las controversias derivadas de la inadecuada aplicación de la regulación del valor comercial de los inmuebles destinados a vivienda urbana o de los incrementos.
 

6. Conocer del incumplimiento de las normas sobre mantenimiento, conservación, uso y orden interno de los contratos de arrendamiento de vivienda compartida, sometidos a vigilancia y control.
 

Función de control, inspección y vigilancia
 

1. Investigar, sancionar e imponer las demás medidas correctivas a que haya lugar, a las personas a que se refiere el artículo 28 de la presente Ley o a cualquier otra persona que tenga la calidad de arrendador o subarrendador.
 

2. Aplicar las sanciones administrativas establecidas en la presente ley y demás normas concordantes.
 

3. Controlar el ejercicio de la actividad inmobiliaria de vivienda urbana, especialmente en lo referente al contrato de administración.

 

4. Vigilar el cumplimiento de las obligaciones relacionadas con el anuncio al público y con el ejercicio de actividades sin la obtención de la matrícula cuando a ello hubiere lugar.
 

Cuando el arrendador es una inmobiliaria, debe tener matricula inmobiliaria y un representante legal; por tanto así como tienen derechos, tienen obligaciones y son responsables por sus omisiones y/o abusos ya sea en lo relacionado al contrato de consignación del inmueble donde quien consigna resulta perjudicado, y/o bien sea con relación del contrato de arrendamiento, donde el arrendatario, coarrendatarios, fiadores y/o codeudor solidario pueden salir perjudicados.
 

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La casuística nos ha demostrado que incluso los abusos a veces se extienden a las compañías aseguradoras y/o sus abogados externos, quienes también incurren en excesos y tienen responsabilidad por sus actos.
 

Es importante al demandar judicialmente por perjuicios, poder demostrar el tipo de perjuicio (moral, material: lucro cesante, daño emergente, otros), así como su monto en el proceso.
 

Ahora bien para los casos como el enunciado en el texto de consulta, esto es cuando el arrendador (inmobiliaria o propietario, o poseedor, o tenedor) no cumple su obligación de mantener el inmueble en estado normal para que el arrendatario pueda gozar del uso natural del mismo, se acude al juez, para que previo el debido proceso se obtenga orden judicial que disponga al arrendador la reparación del daño y/o el pago de los gastos en que incurrió el arrendatario al repararlo. También para obtener declaración judicial de terminación del contrato por justa causa invocada por parte del arrendatario al arrendador desconocer los derechos del arrendatario consignados en la ley.
 

¿Qué tipo de quejas o solicitudes atiende?  
 

El arrendador o arrendatario de una vivienda urbana puede presentar quejas o solicitudes sobre arrendamiento en los siguientes casos:
 

  • Cuando el arrendatario considera que le están cobrando un canon que supera el 1% del valor comercial del inmueble.

  • Cuando la inmobiliaria le incumple al propietario con el contrato de administración del inmueble.

  • Cuando sin existir incumplimiento el arrendador o el arrendatario quieren terminar unilateralmente el contrato antes de su vencimiento, pagando a la otra parte la indemnización correspondiente.

 

Por lo tanto, si tienes algún inconveniente con una inmobiliarias es importante que consultes la Ley 820 de 2003 ya que esta rige en el caso de bienes raíces destinados a vivienda urbana de tu propiedad o de terceros, o a labores de intermediación comercial entre arrendadores y arrendatarios.

De la inspección, control y vigilancia se encarga la Alcaldía, ante la cual puedes formular la queja respectiva.

 

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Escríbenos a: contenidom2@metrocuadrado.com

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