El panorama del país ha mostrado una notable desaceleración en la economía, señalando un leve declive en los sectores de la construcción y el mercado inmobiliario, abordando la inversión total, las iniciaciones de proyectos, entre otras.  

 

Esto, según lo compartido el 15 de febrero en el Encuentro de Perspectiva Económica 2024 organizado por la división regional para Bogotá y Cundinamarca de la Cámara Colombiana de la Construcción, Camacol, donde varios expertos en el sector brindaron sus análisis sobre la reactivación económica, el estado del sector y sus expectativas para los próximos años. 

 

Aunque estos sectores representan un pilar esencial en la economía del país, se han visto a la baja en los últimos dos años, por lo que establecer estrategias para recuperarlos es una tarea fundamental para seguir aportando al crecimiento financiero de Colombia. 

 

Para revisar las posibles estrategias que se puedan desarrollar a futuro, es preciso considerar primero el desempeño del sector según las últimas cifras disponibles. 

 

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Construcción, ¿cómo vamos? 

 

En primer lugar, es importante revisar las últimas cifras disponibles sobre el sector de la construcción de vivienda. Todos los datos presentados comparan la totalidad del 2023 con el año inmediatamente anterior, lo que permite hacer un análisis objetivo y determinar el comportamiento del sector con información actualizada. 

 

En general, se puede evidenciar que la construcción de vivienda y el mercado inmobiliario presentaron cifras que indican una notable desaceleración del sector. Algunas cifras que respaldan este fenómeno son los lanzamientos de proyectos de vivienda:

 

• A nivel nacional hubo una caída del –40% de lanzamientos

• En Cundinamarca, los lanzamientos cayeron en un -44%

• en Bogotá, esta caída fue del –34% 

 

También se vieron notablemente afectadas las ventas de inmuebles:

 

• Las ventas de vivienda disminuyeron considerablemente. A nivel nacional, tuvieron una caída del –43%.

• En Cundinamarca se posicionaron un punto abajo del promedio nacional, registrando una caída del -42%

• En Bogotá, si bien hubo un registro negativo, no fue tan alto como en el resto del país, pues las ventas solo cayeron un –29%. 

 

Si se posiciona el sector de cara al futuro, considerando que este se mide principalmente por las iniciaciones de proyectos nuevos, se puede ver una caída que, para algunos expertos, puede resultar preocupante:

 

• A nivel Nacional se han disminuido en igual medida un –27% los proyectos iniciados con respecto a 2022. 

• La región con mayor caída en iniciaciones fue Cundinamarca, con una baja del -39%

• Aunque en Bogotá este indicador también registró una baja importante para 2023, cayendo en un -29%, la cifra de los 37.795 proyectos iniciados se mantuvo dentro del promedio de los últimos cinco años.  

 

Estos factores han conducido a que el inventario acumulado del mercado inmobiliario - es decir, las unidades de vivienda sin vender - aumenten significativamente: 

 

• A diciembre de 2023, había al menos 7.740 unidades sin vender en todo el país, con un alza de alrededor del 50% con respecto a 2022.

• En Cundinamarca, hubo un alza de alrededor del 70% de inventario acumulado, pasando de 737 unidades a 1.288. 

• Para el cierre del año, en Bogotá había 1.573 unidades sin vender, casi un 20% más en comparación con 2022, que cerró en 1.291. 

 

El crecimiento de estas cifras ha llevado a que el tiempo de rotación, que es la cantidad total de tiempo que se queda un inmueble en ser vendido, también haya aumentado notablemente. 

 

• El tiempo promedio nacional de rotación estaba en 8,8 meses desde 2019 hasta 2023.  En 2022, a nivel nación este tiempo era de 10,5 meses y, para 2023, subió hasta los 16,9 meses. 

• En Cundinamarca prácticamente se duplicó este tiempo, pasando de los 11,2 meses en 2022 a los 22,6 meses en 2023. 

• En Bogotá también hubo un aumento considerable, y de los 10,2 meses en 2022, se pasó a los 16,7 meses, equiparando el tiempo de rotación nacional. 

 

Se trata, evidentemente, de un momento de desaceleración importante. Pero considerando varios factores un crecimiento cauteloso del PIB, una inflación algo inestable en comparación con países de la región, es normal que esto se refleje en los distintos sectores económicos del país. Aún más en uno con tanto peso en la economía como el mercado inmobiliario y la construcción. 

 

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¿Un futuro incierto para el sector? Que no cunda el pánico 

 

Teniendo en cuenta las cifras y estadísticas recientes, resulta preciso tomar acciones e idear estrategias que permitan el avance del sector desde varios frentes para evitar el estancamiento.

 

Aunque la desaceleración es normal en todos los sectores, y en el mercado inmobiliario y la construcción no es tan frecuente, hace parte de los ciclos económicos estándar. Y a pesar de que se trate de un fenómeno usual, no debemos desatender las necesidades del sector.

 

Uno de los motivos más importantes en el bajo número de iniciaciones de proyectos nuevos de vivienda a nivel nacional se debe a la evolución postpandemia del PIB en el país que, aunque en términos generales ha tenido un balance positivo, ha tenido dos puntos en su contra: 

 

1. El área de la inversión nacional ha tenido un despliegue reservado. 

2. En el sector específico de la construcción de obras civiles, estas se han precipitado en un -44%

 

Es importante señalar también que, para enero de 2024, Colombia presentó una tasa de inflación del 8,35%, casi el doble que otros cuatro países de la región, entre ellos Brasil, Chile, México y Perú. Esta cifra es bastante importante para conocer el desempeño y panorama general de la economía nacional.

 

Parte de la razón de esta subida se debe a que Colombia fue el último país en alcanzar el pico inflacionario postpandemia, y hasta el momento está empezando a enfrentar una caída en este indicador. Con enero, el país cumple con 10 meses a la baja en la inflación. 

 

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Problemas en el acceso a la vivienda 

 

Otra parte crucial de la desaceleración en el sector de construcción de vivienda son las dificultades económicas al acceso de esta, las cuáles se han visto solventadas en parte por los subsidios ofrecidos del Gobierno Nacional. Las estadísticas de asignación de subsidios de los últimos años son las siguientes:

 

• En 2021, se entregaron 66.162 subsidios de Mi Casa Ya, casi el doble de lo presupuestado por el Gobierno Nacional (35.000) 

• En 2022, se entregaron 66.100 subsidios de Mi Casa Ya.

• Para 2023 fueron entregados 52.142 subsidios.

• Se espera que en 2024 se entreguen, al menos, 50.000 subsidios de Mi Casa Ya. 

 

Entonces, ¿Cómo asegurar vivienda asequible? 

 

Como efecto colateral los problemas de financiación, aumentó notoriamente el número de desistimientos a nivel nacional.

 

• En todo el país, los desistimientos - que es cuando un comprador interrumpe su proceso de adquisición de vivienda - pasaron de 22.978 en 2022 a 38.430 en 2023. Esto equivale a un alza de más del 50%

• En Cundinamarca prácticamente se duplicaron, con 5.276 desistimientos en todo 2023.

• En Bogotá, el 2023 cerró con 8.829 desistimientos, un alza de casi el 120%

 

De acuerdo con Camacol, y basándose en los datos del Banco de la República, los subsidios del Gobierno Nacional resultan cruciales, ya que sin ellos: 

 

• Solamente los deciles de la población con ingresos superiores a los $7’878.000 pesos pueden acceder cómodamente a créditos hipotecarios. 

• Los deciles que tienen ingresos promedio de $177.091 hasta los $2’373.353 tienen problemas críticos para el acceso y la financiación de su vivienda. 

• El estudio refleja que el FRECH juega un importante papel para hacer más asequible la vivienda de varios grupos poblacionales. 

 

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Sin embargo, siendo que no se puede depender de medidas gubernamentales, ¿cómo se debe proceder para acelerar el sector?  

 

“La reactivación está en las regiones”: Guillermo Herrera 

 

De acuerdo con el presidente ejecutivo de Camacol, Guillermo Herrera, es muy importante considerar a las regiones del país para que la reactivación económica tome fuerza, especialmente para el sector de la construcción. 

 

Considerando que la tasa de asignación de subsidios parece mantenerse a la baja, debe encontrarse una forma de que el sector privado se mantenga estable y proyecte crecimiento a futuro sin ayudas gubernamentales.  

 

Por ello, establecer un plan de acción enfocado a las regiones se vuelve crucial, ya que en ellas: 

 

1. El 76% población nacional está en las 5 ciudades principales (Bogotá, Barranquilla, Medellín, Cali y Bucaramanga) 

2. Se espera un crecimiento anual promedio de hogares de 200 mil entre 2024 y 2035 

3. El aporte de las principales ciudades al PIB es de 51.6% 

4. Hay cerca de 941 mil hogares en déficit habitacional urbano 

5. Se presenta un total del 16,2% Incidencia del déficit habitacional urbano 

 

Son estas las razones por las que se deben tener en cuenta algunos sectores del país para potencializar el sector inmobiliario y de la construcción, considerando dónde hay gruesos poblacionales y condiciones favorables que puedan contribuir al crecimiento del sector.  

 

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¿Qué acciones se deben tomar para fortalecer el sector vivienda? 

 

Teniendo en cuenta la notable desaceleración del sector, y que actualmente la economía se encuentra en una fase de recuperación y estabilización, se deben considerar cuatro pilares que serán claves para conseguir que el sector de la construcción y vivienda avance y se fortalezca en los próximos años: 

 

1. Política de vivienda regional: Se deben establecer políticas de subsidios con mayor alcance y diseñar esquemas complementarios a los programas de la nación, los cuáles pueden ser planes municipales o distritales de desarrollo. 

 

2. Gestión de suelo: Hay que considerar dentro de los Planes de Ordenamiento Territorial y el desarrollo de Planes Parciales proyectos que permitan conseguir más suelo habitable y aprovechable para la construcción. 

 

3. Trámites: La racionalización y optimización de los procesos son clave para aumentar el número de iniciaciones, ya que son 125 los trámites para lanzar un proyecto de obra, de los cuales solo 41 tienen tiempos reglados y suman más de 1200 días acumulados. 

 

4. Líneas de crédito: Es importante generar apalancamiento con recursos de Gobernaciones, Alcaldías e Institutos, como los ofrecidos por la Secretaría de Hábitat de Bogotá. 

 

 

Acelerar la economía impulsando el sector de la construcción se trata de una estrategia rentable a corto, mediano y largo plazo, por lo que impulsar a este para potenciar el crecimiento financiero del país se vuelve clave. 

Y, a pesar de las recientes estadísticas con tendencia negativa, el escenario macro permite pronosticar mejores condiciones para la demanda por vivienda y el panorama económico general del país. 

 

Por: Santiago Urrego Ramírez 

Fuente: Camacol 

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