El panorama de vivienda en Medellín y los municipios antioqueños, presenta diversos escenarios y desafíos tanto para vivienda nueva como para usada. A su vez, factores económicos como la inflación, aumento de tasas de interés, aumento de costos de insumos para la construcción y el cambio de divisa.

Antioquia presenta nuevas dinámicas en cuanto a demanda y oferta tanto en su capital como en municipios cercanos, mediados por la gentrificación, la vivienda como una inversión y proyectos específicos para renta corta.

¿Cómo está el panorama de vivienda nueva?

En Antioquia hay una oferta variada y concentrada en la capital y municipios cercanos, en el 2023 hay disponibles 424 proyectos de vivienda,según los datos de Camacol Antioquia presentados en el último estudio de actividad edificadora de este año.

El Oriente antioqueño concentra la mayor parte del total de proyectos disponibles, representando el 24,9%, sus municipios destacados son Rionegro, El Retiro y La Ceja.
Por su parte, Medellín ocupa el segundo lugar con una participación del 21,7%,
Luego está Bello con el 15%,
Envigado con el 10,9% y Sabaneta con el 10,2%.
Los otros municipios sólo tienen representaciones de menos del 10%

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Precio del metro cuadrado para vivienda nueva en Antioquia:

Los precios promedio del metro cuadrado que determinan la valorización de una vivienda y su precio final han venido creciendo, sin bien el departamento no es quien tiene los precios más elevados del país, el aumento en 2023 ha tenido significativa importancia en ciertos estratos y municipios.

En cuanto al precio promedio del metro cuadrado en estratos, según el estudio de actividad edificadora 2023 de Camacol Antioquia nos indica que:

Los de mayores crecimientos fueron en los estratos 2 y el 5, con incrementos en 2023 del precio promedio del metro cuadrado de 22% y 17%, respectivamente.
El estrato 3 tuvo un incremento del 11% en el valor promedio del metro cuadrado de una vivienda en 2023 frente a 2022.
En los estratos 4 y 5, el incremento fue del 13%.
El estrato 1 no tuvo un aumento sino que se mantuvo su valor promedio igual al 2022.

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¿Y qué sucede en los municipios antioqueños? En cuanto al precio del metro cuadrado promedio de vivienda, los que mayores aumentos tuvieron en 2023 frente a 2022 fueron en Envigado, El Retiro y Medellín, con 14%, 13% y 16%, respectivamente.

15 municipios antioqueños aumentaron el valor promedio del metro cuadrado residencial, 7 no tuvieron crecimiento y mantuvieron el precio promedio del 2022, mientras que Carmen de Viboral y Carepa, disminuyeron el valor promedio del metro cuadrado en 5% y 3%, respectivamente.

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¿Cómo están las ventas y el tiempo en el que se comercializan?

Hasta octubre del 2023 se habían vendido 14.005 unidades habitacionales en Antioquia, lo que representa un 6% del mercado de ventas de vivienda nacional, y un 43.3% menos que en el mismo periodo del 2022.

7.019 son ventas de vivienda nueva VIS y 6.986 de vivienda nueva No VIS. Las ventas de vivienda VIS y No VIS, cayeron este año un 46.9% y 39.2%, respectivamente, como lo indica el informe de Actividad Edificadora de Camacol Antioquia.

El 87% de la comercialización en Antioquia se da en municipios como Bello, Medellín y municipios de Oriente.

Este comportamiento se debe a que en el departamento, existe una amplia oferta de viviendas en segmentos medios y altos, lo que apalancó la caída en las ventas de vivienda de interés social, que han mostrado un descenso en todo el país y en muchos departamentos por encima del 60%.

En cuanto al tiempo en el que se demora en vender una vivienda, en Antioquia es aproximadamente de 19 meses como lo indica el estudio, un resultado muy parecido al resto de regiones del país.

¿Y la vivienda usada?

En Antioquia en lo que va corrido del año se han realizado 32.156 negocios de propiedad raíz. Durante los últimos años, el cambio en la configuración de los hogares ha contribuido a nuevas dinámicas inmobiliarias, pues los hogares pasaron de contar con 3.7 personas a 3.1 en el Valle de Aburrá, en cuanto a los hogares unipersonales en 2005 representaban el 11% y para el 2022 pasaron a representar el 18%, según nos contó Federico Estrada, Gerente de la Lonja El Gremio Inmobiliario de Medellín y Antioquia.

Lo que implica que cada vez más personas viven solas en la región antioqueña y están generando más demanda de vivienda aunque con espacios más reducidos, con gustos y necesidades claros.

En el panorama inmobiliario de la región también se da una demanda creciente, entre el 60% y 70% de inversión en proyectos de renta corta o vivienda turística, una tendencia de auge en ciertas zonas del país.

En cuanto al arriendo, la Lonja de Medellín y Antioquia también indica que se está superando ampliamente la oferta, conllevando un crecimiento de cánones de arrendamiento del 23% en el 2023, y del 27% en el 2023. El aumento de los arriendos puede llegar a cifras del 50% cuando se desocupan y vuelven a ponerse en el mercado, esto debido a la escasez de la vivienda para arrendar, pues solo entre el 18% al 20% de las viviendas nuevas entran a arrendamiento, sumado a la gentrificación que experimenta la capital antioqueña.

El valor del arriendo de inmuebles comerciales también ha tenido una recuperación en 2023, con una vacancia a julio solamente del 6.7%, cuando en pre-pandemia estaba en el 7.3% y en pandemia llegó a estar en el 12.3%-.

Fuentes Consultadas: Estudio Actividad Edificadora Camacol Antioquia.

Informe Coyuntura Camacol Nacional

Lonja de Medellín y Antioquia

Edición: Daniela León

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