El aumento del salario mínimo en 2026 junto a otras variables económicas tiene un impacto en la vivienda, pues desde 1997 la vivienda de interés social (VIS) y de interés prioritario tiene topes fijados en salarios mínimos por ley.

Con el aumento del 23.7% del salario mínimo, el tope de precios de vivienda de interés social y prioritario tuvo un aumento considerable para este 2026, por encima de otros indicadores económicos. En términos prácticos, en los dos tipos de vivienda, los precios aumentan entre 29 a 48 millones de pesos del 2025 al 2026, pues el aumento fue superior al IPC y a la productividad laboral.

La venta y comercialización de vivienda de interés social nueva, representa el 67% de las ventas totales de vivienda nueva, pues de diciembre de 2024 a noviembre del 2025 se vendieron 107. 235 viviendas VIS, según cifras de Coordenada Urbana de Camacol.

En este contexto, el gobierno nacional publicó hace algunos días el borrador de un decreto enfocado en desindexar la vivienda de interés social del aumento del salario mínimo, y fijar los precios de estas.

¿Cómo cambian los precios de la vivienda vis con el decreto?

El borrador del decreto buscar fijar el tope del precio de las viviendas de interés social en 135 salarios mínimos, que es lo máximo que puede costar una vivienda de este tipo. La única excepción es para San Andrés y Providencia que cuenta con costos insulares más altos para construir una vivienda, y que tendría un tope de 280 salarios mínimos.

Estos son los puntos importantes de este decreto:

1. El decreto solamente habla de las viviendas de interés social, no habla o especifica las viviendas de interés prioritario.

2. Se centra en las viviendas nuevas tanto sobre planos y en construcción de interés social.

3. Fija el tope en 135 salarios mínimos pero los precios deben expresarse en pesos colombianos desde el momento que se realiza el contrato de separación, opción de compra o contrato fiduciario, y deben mantenerse hasta la promesa de compraventa y escrituración del inmueble.

4. Se podrían realizar ajustes excepcionales en los precios en pesos, solo cuando el Índice de Costos de la Construcción de Edificaciones (ICOCED) del DANE, evidencie un aumento extraordinario en los precios de insumos.

5. El borrador del decreto menciona que los negocios jurídicos que se hicieron con anterioridad a la entrada en vigor del decreto pueden terminarse con las condiciones de este al momento de escrituración. No se especifica si aplica para carta de separación, opción de compra, o que tipo de negocio jurídico.

6. Al momento de escriturar el precio no puede variar al valor del tope de ese año, sino que debe mantenerse en los precios en pesos fijados desde el comienzo del negocio.

7. Se elimina los diversos topes de vivienda de interés social:

- En ciudades grandes y municipios de más de 1 millón de habitantes el tope es de150 salarios mínimos y se eliminaría.

- Se eliminaría también el tope de 175 salarios mínimos para viviendas de interés social de renovación urbana.

Todas las viviendas VIS tendrían un tope único que es 135 salarios mínimos, lo cual unifica a las ciudades principales con ciudades intermedias o municipios aledaños.

Amplia esta información con el borrador del decreto

¿Qué significa esto para los compradores de vivienda?

En términos prácticos, cualquier vivienda vis en 2026 que se comercialice, tiene como tope 135 salarios mínimos, es decir, lo máximo que puede costar este si se firma un contrato de separación o promesa de compraventa este año, sería $236.372.175.

El aumento entre 2025 a 2026 sería de $44.199.675, pues en 2024 las viviendas con un tope de 135 salarios mínimos eran de $192.172.500. Sin embargo, para quienes estaban en una vivienda VIS en grandes ciudades cuyo valor era de 150 salarios mínimos, y que en 2025 con el aumento del 23,7% sería $262.525.000, y con el decreto quedaría en $236.372.175.

Similar pasaría con la vivienda VIS de renovación urbana, que como está actualmente quedaría en $306.408.375, y que con el decreto quedaría en $236.372.175.

¿Y si ya compré una vivienda VIS puedo tomar el valor del 2026?

El decreto explica que quién compró una vivienda en años anteriores, podría acogerse al precio tope que se fija con el decreto, si al momento de escrituración este ya está vigente. Sin embargo, no es claro si la vivienda tiene un precio más alto de $236 millones, que pasaría en el momento de firmar promesas de compraventa y escrituración en 2026, si quedaría con un precio menor con el nuevo tope que empieza a regir, o si por el contrario dejaría de ser vivienda VIS.

En un escenario en el que el precio pactado en años anteriores supere el tope de la vivienda VIS, el comprador no podría acceder a subsidios de vivienda para hacer el cierre financiero, el banco le prestaría un monto menor porque ya no es una vivienda de este tipo, y la tasa de interés del crédito estaría algunos puntos por encima, todo esto podría generar problemas al comprador que ya pactó un negocio.

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Impactos para la compra de vivienda del decreto

El decreto modifica en gran parte la comercialización y compra de vivienda de interés social en Colombia, con impactos tanto en el comprador como en el constructor.

Desde el gremio constructor, Camacol expresó algunos impactos importantes:

1. Reducción de la oferta de vivienda: En la actualidad, 7 de cada 10 viviendas que se construyen y comercializan son viviendas de interés social, pues las políticas públicas impulsadas desde el 2015 como diversos subsidios e incentivos han respondido a la demanda en el país. Sin embargo, esta incertidumbre en calcular precios con un porcentaje promedio de cuanto aumentarán los precios y costos de construcción puede generar una reducción en la construcción de vivienda vis por los costos del suelo, aumento en costo de producción y mano de obra que no se pueda proyectar correctamente a futuro.

2. Encarecimiento en los precios de vivienda usada, nueva y arriendos: Si se produce una reducción en la oferta de vivienda nueva, menos inmuebles llegarán al mercado a nutrir la demanda habitacional del país. A noviembre de 2024, se contaba con una oferta de 158 mil unidades de vivienda.

Por: Daniela León

Fuentes consultadas: Minvivienda, Camacol, Coordenada Urbana

Vivienda de Interés Social (VIS)