Los gastos de mantenimiento y de conservación de estas áreas en bienes sometidos al régimen de propiedad horizontal corresponden a todos los propietarios.

Caso

El lector Roberto Pradilla comenta que compró un apartamento hace veinte años, cuya escritura dice que las terrazas que están en el piso donde está ubicado "son de propiedad común pero de uso exclusivo del dueño del apartamento 901", es decir, del consultante.

"En vista de que la nueva reglamentación cambió la estructura de la antigua, considero que la ley no puede ser retroactiva y que esta solo se refiere a los apartamentos construidos después de esa reglamentación", anota Pradilla, quien desea asesoría sobre el actual caso del apartamento, más aún si se tiene en cuenta que hay diversas interpretaciones a esta nueva ley.

Respuesta

La terraza sigue siendo de su uso exclusivo, la ley no es retroactiva y por lo tanto se deben respetar los derechos adquiridos.

La Corte Constitucional se pronunció sobre este tema mediante Sentencias C-488 y C- 738 del 2002. Con fundamento en esta ninguna persona que a la vigencia de la ley tuviera este derecho deberá asumir costos adicionales a los que pagaba antes de la normatividad.

La impermeabilización y en general los gastos de mantenimiento y conservación de las terrazas comunes de uso exclusivo corresponden a todos los propietarios.

Además, la adecuación de los reglamentos a la Ley 675 del 2001 no implica que los usuarios de estas áreas deban asumir los gastos por esos conceptos. En todo caso, la Ley tampoco establece disposición alguna para los edificios o conjuntos que se rigen bajo su regulación.

Sobre coeficientes

El miembro del consejo de un edificio cuenta: "Durante más de quince años hemos manejado los pagos de acuerdo con el coeficiente, pero este se aparta de lo dispuesto por la Ley 675 que en vivienda tiene en cuenta el área construida de los apartamentos.

"Por fin existe acuerdo en la adaptación del reglamento, pero la persona designada para elaborar la reforma nos ha indicado que debemos recalcular los coeficientes de acuerdo con los parámetros de la Ley. ¿Qué opinan?

Respuesta

Los coeficientes que se asignaron antes de la Ley 675 solo pueden ser modificados si todos los propietarios están de acuerdo. Su reforma, salvo para los casos previstos por la ley y aplicables a reglamentos nuevos, no es materia de discusión en la asamblea ya que se trata de los derechos adquiridos por cada propietario en los bienes comunes y para su participación en la asamblea.

La ley 675 es la que rige todos los procedimientos en la propiedad horizontal y a la que deberían someterse edificios y conjuntos con normas anteriores.

Otro caso común

El señor Manuel Sánchez comenta que el conjunto donde reside tiene problemas con los anteriores representantes de la junta administradora del edificio. "Primero, ¿la esposa de alguien que es titular en la escritura puede pertenecer a la junta administradora del conjunto? "Segundo, ¿el presidente de la junta puede ser al mismo tiempo administrador del conjunto?"

Respuesta

Según la Ley el consejo estaría integrado por los propietarios o sus delegados. En consecuencia si solo el esposo tiene tal calidad, el cónyuge o los hijos pueden representarlo con un poder otorgado por escrito. Además, el presidente del consejo no puede ser administrador. Son órganos con funciones distintas. Es el consejo (si existe) el que nombra al administrador y el presidente quien firma el contrato con este.

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