El Ministerio de Vivienda publicó el pasado 04 de noviembre el decreto 1166 de 2025, el cual elimina licencias de construcción para vivienda que reciben subsidios en tres modalidades: mejoramiento de vivienda, vivienda progresiva y construcción en sitio propio.

¿Qué dice el decreto y cuáles son sus puntos importantes?

El decreto sustituye las licencias de construcción por una “carta de responsabilidad” en caso de que las personas reciban un subsidio de vivienda por parte del gobierno, entidades regionales o cajas de compensación, para mejoramiento o remodelación de vivienda, construcción en sitio propio o una vivienda progresiva (que se construye por etapas según los recursos del hogar).

Algunos puntos importantes para destacar son:

1. La “carta de responsabilidad” se debe dar por el gestor, ejecutor de la obra, ya sea ingeniero o arquitecto, u otro profesional capacitado.

2. No aplica para viviendas construidas o por construir en zonas de alto riesgo o de protección ambiental.

3. Las cajas de compensación o entidades gubernamentales pueden decidir no aplicar este nuevo decreto, sino continuar solicitando normalmente las licencias de construcción a las curadurías.

4. En caso, de que las cajas de compensación o entidades que otorgan el subsidio acepten la “carta de responsabilidad”, son quienes deben asegurar el cumplimiento de la normativa técnica de construcción, y además asumir en proporción los costos de esta certificación.

5. Este decreto aplica para la construcción en sitio propio de una vivienda nueva con subsidio o para reconocer una vivienda que se construyó sin licencia de construcción. 6.ñ Los trámites de licencias de construcción fuera de estas 3 modalidades se mantienen vigentes, por lo establecido en el decreto 1077 de 2015.

6. Si el subsidio es concurrente entre la caja de compensación y una entidad gubernamental, el gobierno definirá la forma de verificar y certificar normas urbanísticas y sismo-resistencia.

7. El decreto entró en vigor a partir del 05 de noviembre de 2025.

Lee el decreto completo aquí

Decreto 1166 de 2025

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¿Cómo se tramitará la “Carta de responsabilidad”?

La “Carta de responsabilidad” autorizará las intervenciones necesarias según las normas técnicas de construcción, en lugar de las licencias tradicionales.
Deberá contener formatos, condiciones y lineamientos especiales que definirá el Ministerio de vivienda.
En los próximos 6 meses luego del decreto, el Ministerio debe brindar capacitación y certificación a los profesionales para validar su idoneidad.
Este documento se debe presentar a la autoridad municipal competente para que se archive, pero no es correspondiente a una licencia de construcción tradicional.

¿Qué es una vivienda progresiva?

La vivienda progresiva es la cual se construye por etapas según la capacidad económica de una familia, donde puede comenzar con un primer piso y servicios básicos, luego avanzar hacia un segundo piso, continuar con acabados, y así sucesivamente.

Aunque es una vivienda construida por fases, requiere cumplimiento de normas técnicas, urbanísticas y estructurales.

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Implicaciones del decreto

La expedición de este decreto, que sustituye la exigencia de licencias de construcción para viviendas subsidiadas por el estado, abre un debate jurídico sobre los controles en materia urbanística en el país.

La “carta de responsabilidad” que ahora es posible para realizar mejoramiento o construcción de vivienda con subsidio, firmada por un profesional competente, da una gran responsabilidad para que este pueda certificar el cumplimiento de las normas urbanísticas y de construcción.

Para muchos especialistas esta norma puede traer graves consecuencias en cuanto al incumplimiento de normas estructurales y urbanísticas, para otros es un paso para avanzar en el otorgamiento de subsidios en estas 3 condiciones.

Hablamos con Nicolás Otero Álvarez, consultor externo de la firma Cafore Abogados, especialista en derecho administrativo, quien cuenta con amplia experiencia en derecho urbanístico sobre las implicaciones de este decreto y nos indica: “El Decreto 1166 de 2025 rompe el equilibrio del sistema de control urbano: sustituye la licencia de construcción por una carta de responsabilidad, con el argumento de facilitar la entrega de subsidios de vivienda.

Se está creando un canal paralelo de licenciamiento urbanístico, pero controlado por las mismas personas interesadas en ejecutar los subsidios que se pretenden entregar. Se trata de un incentivo que pone en riesgo la estabilidad de las edificaciones y los recursos destinados a la constitución del espacio público”.

Decreto 1166 de 2025 interna

El cambio en el régimen jurídico tiene implicaciones en materia de responsabilidad, pues el profesional firmante podría enfrentar sanciones disciplinarias por parte de los consejos profesionales, además de eventuales responsabilidades civiles y penales si la obra presenta fallas estructurales o afecta terceros.

Los curadores actuales se rigen por un control disciplinario exigente y centralizado, con el cambio pueden surgir contingencias jurídicas y materiales, además que el entorno urbano puede verse afectado en el orden y seguridad, analiza el abogado Nicolás Otero.

Asimismo, el otro reto jurídico radica en que el Ministerio de Vivienda deberá, dentro de los seis meses siguientes, definir los criterios de capacitación y certificación de los profesionales que emitirán las cartas de responsabilidad, a fin de garantizar uniformidad en la aplicación del decreto en todos los municipios del país. Hasta tanto no se cumpla ese proceso, la aplicación inmediata abre interrogantes sobre las implicaciones sin un marco consolidado para las certificaciones en los municipios y distritos del país, como analiza el experto.

Fuentes consultadas: Decreto 1166 de 2025, Alcaldía de Bogotá, Cafore Abogados.

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