Marzo 2014 - “Si el seguro no es el adecuado es posible que pierda todo lo construido en su vida; quizás, quedará en una grave situación financiera y la recuperación será larga”.

Con estas advertencias, el ajustador de siniestros, Hernán Mejía, quiere que la gente que vive en edificios y conjuntos se concientice sobre la necesidad de acceder a las pólizas.

Para ello, resuelve algunas preguntas recurrentes, muy apropiadas si se tiene en cuenta que ya se están realizando las asambleas.

¿Desde cuándo está vigente la Ley 675 sobre propiedad horizontal? ¿A quiénes obliga, respecto de la contratación de seguros?

La norma, que está vigente a partir del 3 de agosto del 2001, dice en el Artículo 15 que para todos los edificios o conjuntos sometidos a ese régimen será obligatoria la constitución de pólizas de seguro.

¿Qué responsabilidad tiene el administrador con los seguros y la prevención en la copropiedad?

Según el Artículo 50 de la Ley; el Libro 4, Título XXVIII del Código Civil, y el Artículo 200 del Código de Comercio, “los administradores responderán por los perjuicios que por dolo, culpa leve o grave, ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros” en forma solidaria e ilimitadamente, y con mayor severidad cuando dicho encargo sea remunerado.

La contratación de seguros y la protección de la comunidad son funciones primordiales a su cargo.

¿Qué riesgos deben cubrirse obligatoriamente y en qué condiciones se debe amparar una copropiedad?

Los de incendio y terremoto. La ley también dice que hay que estar al tanto de los bienes comunes susceptibles de ser asegurados, “de tal forma que garanticen su reconstrucción total”.

¿Es obligatoria la reconstrucción del edificio en caso de un siniestro? ¿En un conjunto compuesto por etapas o torres, quién asume eventuales gastos?

Según el Artículo 13, ordinal 1, de la Ley 675, la reconstrucción será obligatoria “cuando la destrucción o el deterioro del edificio o conjunto fuere inferior al 75 por ciento del valor comercial”.

Y, según el Artículo 14 de la misma norma, cuando se afecte un edificio o una etapa, “las expensas de la construcción estarán a cargo de los propietarios de los bienes privados allí localizados, de acuerdo con sus coeficientes de copropiedad”.

¿El seguro de cada copropietario o de deudores hipotecarios remplaza la obligación del seguro legal de bienes comunes?

La ley no se refiere a que cada propietario deba asegurar su parte proporcional de los bienes comunes, sino que “todos los edificios o conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal están obligados a la constitución de pólizas de seguros”.

¿Qué otros bienes diferentes a la construcción hay que proteger? ¿Deben cubrirse bienes a la intemperie o aquellos ubicados fuera de las edificaciones? ¿La póliza los cubre?

Además de los bienes comunes de edificios deben cubrirse obligatoriamente maquinarias, equipos, muebles, enseres y útiles de la copropiedad.

Y entre los que están fuera de las edificaciones, pero dentro de sus predios, la obligación recae en construcciones exteriores, cerramientos, zonas de circulación, parqueaderos, patios, juegos, canchas de deporte, jardines y redes, entre otros.

La norma Sismo Resistente también cuenta

Una consulta frecuente es si la póliza cubre la adecuación de la estructura a las nuevas Normas de Sismo Resistencia, en caso de ser afectada por siniestro.

Según Hernán Mejía, “para garantizar la reconstrucción total de los bienes comunes es necesario tener en cuenta la posible adecuación de la estructura a la norma vigente al momento del daño, en caso de siniestro que la afecte (actualmente rige la Norma Sismo Resistente del 2010 o NSR-10). Como esta sería considerada una mejora locativa no cubierta por las pólizas, debe existir previo convenio de cobertura bajo la misma”.

¿En conjuntos de casas qué se asegura y cómo?

Según el ajustador de siniestros, Hernán Mejía, lo primero que se debe asegurar en casas ubicadas en conjuntos son los bienes comunes que están afuera para luego determinar, según el reglamento, cuáles bienes o partes se avalan. “En estos casos, y por la dificultad de valorar esas partes o por los problemas que se presentan al liquidar siniestros, es mejor asegurarlas totalmente”.

Otras dudas frecuentes: “¿Será obligatorio y necesario cubrir los cimientos y los muros de contención? ¿Los cubre la póliza?”.

Según Mejía, al ser bienes comunes esenciales sí deberían ampararse, según lo establecido en la ley, puesto que son susceptibles de pérdida, principalmente en casos de terremoto, deslizamientos y avalanchas. Lo ideal es que queden incluidos en el valor total asegurado de los edificios.

Y surgen otras dudas: “¿Por ser bienes comunes, será obligatorio cubrir suelos o terrenos? ¿Cómo?”

“Debido a que son susceptibles de pérdida –sobre todo en caso de terremoto, eslizamientos, avalanchas, entre otros- deberían cubrirse en cumplimiento de la Ley 675”, explica el experto, quien agrega que allí se valoran como bienes comunes esenciales. Lo más común es asegurarlos por un porcentaje del edificio para cubrir su adecuación o recomposición en caso de daño.

Otra pregunta: “¿Los vidrios de las fachadas son bienes comunes y deben asegurarse?” “Sí”, asegura Mejía. “Y deben cubrirse bajo la póliza de la copropiedad cuidando, además, de establecer un valor adecuado para los casos de roturas accidentales”, concluye.

Sección Vivienda EL TIEMPO / Gabriel Flórez