Al considerar la compra de una vivienda en Colombia, es esencial comprender las implicaciones de desistir de la transacción, especialmente cuando se ha firmado un encargo fiduciario. A continuación, se detallan aspectos clave a tener en cuenta:

1. Penalización por desistimiento:

Si decides cancelar la compra de una vivienda después de haber firmado un encargo fiduciario, es probable que enfrentes una penalización del 10% sobre el valor consignado. Esta medida busca proteger los intereses del constructor y la fiduciaria, compensando los costos y posibles pérdidas derivadas del desistimiento.

2. Función del encargo fiduciario:

El encargo fiduciario es un mecanismo mediante el cual una sociedad fiduciaria administra los recursos aportados por los compradores hasta que se alcanza el punto de equilibrio del proyecto. Una vez alcanzado este punto, la fiduciaria entrega los fondos al constructor para iniciar la obra. Es importante destacar que la fiduciaria no regula las actuaciones del constructor ni garantiza la finalización del proyecto.

3. Responsabilidad de la fiduciaria:

La fiduciaria actúa como intermediaria financiera y no tiene responsabilidad sobre el cumplimiento de los términos del contrato por parte del constructor. Por lo tanto, no puede garantizar que el proyecto se termine ni que las condiciones físicas ofrecidas se mantendrán.

4. Derecho a desistir sin penalización por incumplimiento del constructor:

Si la constructora no cumple con los términos acordados, como retrasos en la entrega o cambios en las especificaciones, tienes el derecho de desistir de la compra sin enfrentar penalizaciones. Es fundamental revisar las cláusulas del contrato para identificar condiciones que permitan el desistimiento en caso de incumplimiento por parte del constructor, pues es muy común encontrar que muchos compradores nunca leyeron el documento inicial, o el otrosí mediante el cual se facultaba la extensión del plazo.

Si ya se firmo un contrato, pero los términos de entrega se incumplen y se quiere desisitir, el abogado Rafael Gómez, experto en derecho inmobiliario, nos explica que a la fecha, no existe una norma específica que regule esta situación de manera concreta, especialmente debido a la forma en que se encuentran redactados los documentos de vinculación a los proyectos sobre planos. Sin embargo, no podemos dejar de lado que, aunque no existe una norma exacta, la Ley 1480 de 2011 puede ser utilizada para defender los intereses del consumidor inmobiliario.

No obstante, Rafael Gómez también asegura que, tanto los jueces como la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC) han comenzado a adoptar una postura más protectora hacia los consumidores. En cada caso deberá evaluarse si efectivamente existió un incumplimiento, o si las disposiciones contractuales contenían cláusulas abusivas. En este caso, será la jurisdicción escogida la encargada de determinar la procedencia de la solicitud.

En este video, la Superintendencia de Industria y Comercio señala procesos para entender tus derechos como consumidor en el sector inmobiliario y los pasos que puedes seguir en caso de problemas con constructoras.

5. Procedimiento para el desistimiento:

- Revisión del contrato: Examina detalladamente las cláusulas para entender las condiciones bajo las cuales puedes desistir de la compra sin penalización.

- Documentación de incumplimientos: Mantén un registro detallado de cualquier incumplimiento por parte del constructor, como retrasos o modificaciones no autorizadas.

- Notificación formal: Comunica por escrito tu intención de desistir, especificando las razones y adjuntando la documentación pertinente.

- Asesoría legal: Consulta con un abogado especializado en derecho inmobiliario para asegurar que el proceso se realice conforme a la ley y proteger tus derechos.

6. Consideraciones adicionales:

- Impacto de cambios económicos: Factores como el aumento del salario mínimo pueden influir en el precio de las viviendas de interés social (VIS). Por ejemplo, en 2025, una vivienda VIS que en 2024 costaba $195 millones, podría ascender a $213,45 millones, lo que representa un aumento de $18,4 millones.

- Suspensión de programas gubernamentales: Programas como "Mi Casa Ya" han sido suspendidos debido a restricciones presupuestarias, lo que puede afectar las opciones de financiamiento disponibles para los compradores.

- Asesoría profesional: Dado el dinamismo y las complejidades del mercado inmobiliario colombiano, es recomendable contar con la asesoría de profesionales en derecho inmobiliario y agentes inmobiliarios para tomar decisiones informadas.

En resumen, al desistir de la compra de una vivienda en Colombia, es crucial entender las implicaciones legales y financieras, especialmente en relación con el encargo fiduciario. Una revisión detallada del contrato y la búsqueda de asesoría legal adecuada son pasos fundamentales para proteger tus intereses y garantizar una transacción segura.

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Edición: Leidy Lisbeth Pascuaza Barco

Fuente consultada: Rafael Felipe Gómez Uribe, especialista en Derecho Comercial y Experto en Derecho Inmobiliario y Urbanismo

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