En la edición del 6 de febrero se explicó todo lo relacionado con la convocatoria a la asamblea de copropietarios. En esta ocasión, el turno es para otros aspectos formales y de fondo o sustantivos; estos últimos, derivados de la ley o del reglamento de propiedad horizontal.

¿Qué normas se deben aplicar en la reunión de la asamblea ordinaria?

Se debe cumplir el reglamento. Sin embargo, si este contradice a la Ley 675 del 2001 en regulaciones imperativas, o consideradas de orden público, se debe dar preferencia a las segundas.

¿Cuáles son las disposiciones obligatorias de la ley que rigen por encima de los reglamentos de propiedad horizontal?

El Artículo 45 dice que “salvo que la ley o el reglamento exijan un quórum o mayoría superior, el que delibere será de un número plural de propietarios de unidades privadas que representen, por lo menos, más de la mitad de los coeficientes de copropiedad; además, el quórum para decidir será de los votos que representen la mitad más uno de los coeficientes de la reunión”. De esto hay pronunciamientos de la Corte Constitucional (Sentencias C-488 y C-738 del 2002).

¿Hay alguna más que se considere imperativa?

Sí. La del mismo artículo en el sentido de que con excepción a la extinción de propiedad horizontal, para ningún caso se podrá exigir una mayoría superior al 70 por ciento del total de coeficientes del edificio o conjunto. Otro ejemplo es el artículo 46; los casos enunciados en este no podrán ser aprobados sino con una mayoría calificada del 70 por ciento del total de coeficientes de copropiedad.

Este también establece que las decisiones que requieren quórum calificado no se pueden tomar en reuniones no presenciales ni de segunda convocatoria, salvo que en esta última se logre la mayoría exigida según la normatividad.

¿Cuáles son los requisitos para la asamblea de segunda convocatoria?

Esta se convoca por falta de quórum en la primera. Solo si el reglamento establece algo diferente, se realizará el tercer día hábil siguiente al de la convocatoria inicial, a las 8 p.m.

¿En un conjunto de varias etapas es posible hacer una asamblea general con una sola?

La asamblea general solo se podrá convocar y reunir cuando hayan sido construidos y transferido un número de unidades que represente por lo menos el 51 por ciento del total de coeficientes del conjunto.

¿En qué casos los votos son unitarios y cuando se aplica el coeficiente de copropiedad?

En los edificios y conjuntos residenciales cada voto equivale al coeficiente de copropiedad, excepto cuando no se trate de asuntos económicos en cuyo evento es unitario.

Esto significa que los temas en los que se pueden contar los votos por cada apartamento, y no por coeficiente, son los de simple administración, si tenemos en cuenta que casi todas las decisiones tienen consecuencias económicas (Sentencia C- 522 de 2002).

En edificios y conjuntos que son de uso comercial y mixto, el voto siempre equivale al coeficiente de copropiedad.

Fuente: Nora Pabón Gómez - Abogada, asesora externa