Caso 1

Tengo un contrato verbal de arrendamiento de una casa celebrado entre mi hijo y un amigo.

Las relaciones personales entre ellos dos se deterioraron por lo mismo, llegando a agresiones verbales y amenazas mutuas.

Por esa razón desde hace 4 meses, yo he interactuado con el arrendatario.

Supuestamente el contrato termina en agosto, pero cuando asumí el tema, el aceptó entregar la vivienda a finales de febrero, pues como se le explicó a él, nosotros necesitamos la vivienda.

Ahora está planteando que le resulta "muy complejo" buscar vivienda, mostrando su desinterés de cumplir con lo acordado en el mes de septiembre del año pasado.

Yo necesito la casa porque me separe y ahora vivo en un hostal esperando recibir la casa en febrero.

Y mi hijo no cuenta con un espacio adecuado donde recibir a su hijo y nos urge tener ese espacio

Respuesta

De fondo se debe instaurar un proceso de Restitución de inmueble dado en arrendamiento que a partir del 1º de enero de 2014, por disponerlo así la ley 1564 de 2012, se tramita por el proceso verbal, art. 384

La norma exige prueba sumaria del contrato de arrendamiento, puede ser el acuerdo que menciona si lo hicieron por escrito, o puede ser la declaración extra proceso de dos testigos que declaren que su hijo arrendó el inmueble, su ubicación, linderos, valor de canon de arrendamiento, oportunidad de pago, término de contrato, entre otros aspectos.

Ahora bien la ley 446 de 1998, art. 69 habla de la posibilidad de llegar a un acuerdo ante un centro de conciliación debidamente aprobado, ojalá con conciliador con vocación de servicio y experto en el tema; el acuerdo que usted obtenga de restitución es una sentencia judicial.

El meollo consiste en que la parte arrendataria asista a la audiencia y se logre acuerdo.

Sugiero asesorarse de especialista en el tema, ojalá amigo excelso de los Mecanismos Alternos de Solución de Conflictos en Derecho Inmobiliario.

Caso 2

¿Con el nuevo Código General del Proceso, si no tengo contrato escrito, como puedo intentar lanzar al inquilino?

Respuesta

La ley 1564 de 2012 menciona que a la demanda de restitución de inmueble dado en arrendamiento se debe acompañar prueba documental del contrato de arrendamiento suscrito por el arrendatario, o la confesión de este hecha en interrogatorio de parte extraprocesal, o prueba testimonial siquiera sumaria (declaraciones extrajuicio).

Asesórese por favor de especialista para escoger lo que más le convenga.

Caso 3

Mi papá dio en arriendo un local doble para venta de implementos para aseo, el cual duro 10 años.

Al inmueble se le tenían que hacer unos arreglos y además mi papá murió y para hacer el trámite de sucesión se quería que el local estuviera desocupado,

Cuando mi papá murió, mi mama durante cinco años no hizo el aumento de ley, dado a que no quería que se fueran porque con ese arriendo se pagan los gastos de la casa,

Al año siguiente después de no haber hecho aumentos se le aumento lo de ley y se le aviso la necesidad de pedir el local, el arrendatario acepto y con 6 meses de anticipación se le hizo la solicitud de la entrega, la cual hizo oportunamente. Y coloco el negocio en la casa de él, a la vuelta del local.

Una vez arreglado el local y habiendo cambiado de dueño estuvo interesado en tomar nuevamente el local pero nunca paso papeles (este local se arrienda por aseguradora).

Finalmente se arrendo una parte para salón de belleza y la otra para cigarrería, esta última duro un año y 3 meses, en este momento esta parte del local está nuevamente desocupada y está en arriendo.

Una vecina quiere poner el negocio de venta de implementos de aseo y se encontró con el inquilino que tuvo el negocio en el local en mención y le dijo que ahí no se podía volver a poner este tipo de negocio, que si lo hacía él iba a cobrar una indemnización (al dueño del local, firmo contrato de arrendamiento con mi papá que en este momento está muerto, ¿ya seria a los herederos?) que no se fuera a meter en problemas.

La pregunta concreta es, ¿puedo volver a arrendar para este tipo de negocio?

Respuesta

Entiendo que ustedes como sucesores de su difunto padre recuperaron el local y hace casi dos años lo han venido arrendado para otros destinos ya directamente.

Opino que sí es posible arrendarlo para el destino que usted pregunta habida cuenta que ya pasó cerca de 24 meses desde el momento que el anterior inquilino entregó el inmueble y en ese lapso han mediado otros inquilinos con destinación diferente.

Ahora el art. 522 del Código de Comercio, que prevé el caso no trae término perentorio para no arrendar o colocar en causa propia el mismo negocio del inquilino anterior; depende lo que ustedes hayan acordado al restituir el inquilino del inmueble.

Por analogía en el caso de la vivienda urbana se debe de prestar caución bancaria o mediante compañía de seguros, por seis meses de arriendo, que garantice que el arrendador le dará el uso al inmueble por el cual solicito la restitución.

La sugerencia de fondo, trate por el momento de no arrendarlo para el mismo destino, ello le evitará contratiempos.

Caso 4

Me dirijo a usted de manera atenta para Hacerle la siguiente pregunta,

1.Tengo arrendado un inmuebles por más de 16 años y la persona no quiere desocupar, yo le he enviado 3 cartas por correo Certificado y hace caso omiso.

2. No está al día con los arriendos e incluso firmo unas letras por ello.

3. Ella firma contrato cada año

4. Está ejerciendo las veces de administradora del edificio (Nosotros la autorizamos para que asistiera a las reuniones)

5. Mi madre necesita ir a vivir al apartamento porque no tiene donde más vivir y ésta señora nos dice que dentro de 6 ò 8 meses desocupa porque el marido está en tratamientos, pero él tiene pensión mi madre no.

Respuesta

Cuando no se está al día en el arriendo es causal legal y lo más seguro causa contractual, que el arrendador pueda dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento e instaurar proceso de restitución de inmueble dado en arrendamiento, ahora desde el 1º de enero de 2014, mediante proceso verbal.

Es importante ver el contrato de arrendamiento y como la arrendataria conoce que el inmueble está sometido al régimen legal de propiedad horizontal, pues de ella estar en deuda en cuotas de administración está incumpliendo la ley de arrendamientos si a su cargo está pagar la administración y tal incumplimiento también es causal para dar por terminado el contrato y exigir su restitución.

Caso 5

Vivo de mis arriendos que cubren los gastos de mi edad, pues estoy sola y como tal tengo que pagar una nana que me atiende por días; por un valor de 37 mil pesos diarios, más el almuerzo, suma en que incluye sus prestaciones.

No me alcanza este año 2014 lo que recibo frente a lo debo pagar.

Los contratos de arriendo se vencen hasta octubre y noviembre, ¿entonces solo hasta esas fechas puedo hacer efectivo el aumento?, ello me perjudica; ¿Puedo hacer el aumento antes?

En los edificios de los apartamentos ya se habla para la asamblea de estos días de un alza en la administración del 5 por ciento, lo que me perjudica porque en el valor del arriendo va incluida la administración.

Los contratos llevan 10 años lo que ha subido no compensan los gastos, las cuotas extraordinarias, los arrendatarios pagan puntualmente.

Respuesta

Comprendo la descompensación de sus ingresos provenientes de la renta de arriendos, en que el gobierno autorizó un incremento del 1.94 por ciento, exigible solo hasta que el contrato cumpla 12 meses con el mismo precio, para el caso suyo hasta octubre y noviembre; frente a los egresos que implica el asumir el aumento de salario mínimo del 4.5 por ciento desde el primero de enero de 2014, donde hay una diferencia 2.6 por ciento, que es una pérdida a su balanza de ingresos y egresos.

Se agrava tal situación porque las propiedades horizontales efectivamente tienen que repensar la proyección de sus ingresos, ya que muchas de ellas están acostumbradas a aumentar el IPC que el gobierno indica del año anterior (1.94 por ciento), al presupuesto del actual del año en curso donde tienen que asumir cargas laborales incrementadas en el 4.5 por ciento y por ello tiene razón los rumores que usted escucha donde tiene sus apartamentos arrendados.

Esa desproporción no solo la afecta en el pago de la persona que le asiste por días, ya que debe que pagarle el 4.5 de incremento; sino también debe asumir el pago de las obligaciones del reciente decreto 2616 de 2013 en materia de subsidio familiar el que ahora aplica a trabajadores contratados por días.

A cambio usted solo hasta en el último trimestre del año en que venzan las prórrogas de los contratos de arrendamiento recibe usted el incremento del arriendo.

Siendo más gravoso el hecho en que debe asumir el incremento del pago de Administración posiblemente por que como usted manifiesta en el canon de arriendo va incluida esta obligación por el arrendador, y donde se estima que subirá mínimo el 4.5 por ciento.

Le sugiero aparte de paciencia, planear las siguientes acciones:

Debe usted ir pensando en dar por terminado los contratos de arrendamiento al vencimiento de las prórrogas en octubre y noviembre respectivamente, avisándoles a los arrendatarios por correo autorizado con tres meses de anticipación y así no hay lugar a indemnización.

La ley de arrendamientos 820 de 2003 en el artículo 22, ordinal 8º , literal d) tiene previsto el que una vez ejecutado mínimo cuatro años periodos de contrato de arriendo, se pueda dar por terminado el contrato por simple voluntad del arrendador, para lo cual usted debe indemnizar los arrendatarios con 1.5 por ciento meses de arrendamiento y avisarles con tres meses de antelación respectivamente por correo autorizado para tal fin.

Con esta acción, una vez desocupados los apartamentos usted los arrienda al precio real actual y que permite la ley para vivienda urbana. De otro lado es sano que usted haya estipulado el pago de administración por manos del arrendador, pero debe estipularse contractualmente que tanto de lo que recibe el arrendador comprende el canon de arrendamiento y que tanto es cuota de Administración, con la salvedad que la parte de Administración será aumentable en el porcentaje que autorice la asamblea general de propietarios, mientras que el canon de arrendamiento propiamente dicho en el porcentaje que autorice el gobierno nacional.

El arrendar es un negocio inmobiliario, donde hay que estar atento a las variaciones legales y las del mercado para evitar errores; recomiendo asesorarse de especialista.

Andrés Martínez Díaz

Abogado especialista en arrendamientos

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