Si vas a comprar vivienda nueva ten en cuenta que la adquisición también incluye derechos y deberes relacionados con la normatividad de propiedad horizontal.

Este tema hace referencia a las copropiedades o unidades residenciales tales como edificios, conjuntos y cierto tipo de urbanizaciones -cerradas-, en las que se comparten áreas comunes (zonas verdes, pasillos, ascensores, escales, terrazas, vías, etc.).

A continuación te explicaremos los principales aspectos que se enmarcan dentro de la Ley 675 del 3 de agosto del 2001, que derogó las leyes 182 de 1948 y 16 de 1985. La Ley obliga a los promotores inmobiliarios y constructores a someter los edificios y conjuntos al nuevo régimen.

Si vas a comprar observa, antes que todo, que la obra en proceso de ejecución tenga una valla informativa en la que se identifiquen los nombres de la empresa constructora y del proyecto, la curaduría urbana que expide la licencia y el área, entre otros datos de interés.

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El constructor es el propietario inicial del inmueble. Al invertir en vivienda nueva ten en cuenta este detalle. Incluso, recuerda que el constructor es el encargado de redactar el reglamento de propiedad horizontal.

Adicionalmente, es de su competencia entregar las zonas comunes y privadas y de asumir por un tiempo la función de administrador, aunque, según la Ley, puede contratar a un tercero que lo represente.

La inversión va más allá de las cuatro paredes. Al negociar unidades sometidas al régimen de propiedad horizontal también se adquieren bienes privados (casas o apartamentos) y bienes comunes (zonas verdes, pasillos, etc.).

De ahí la importancia de preguntar cuándo se van a construir, porque algunas veces no se entregan al tiempo con la vivienda, sino que se proyectan para una fecha diferente.

Los derechos y deberes los define el reglamento. Antes de hacer el negocio indaga si los bienes comunes disponen de áreas y accesorios para discapacitados, si la arquitectura tiene en cuenta espacios para el juego de los niños, que no hayan zonas peligrosas y si está estipulado la tenecia de mascotas.

En cuanto al cobro de cuotas, cuando se trata de proyectos construidos por etapas, se cobran de forma provisional mientras se acaba de entregar el edificio.

Por ello, es vital hacer la integración periódica de los coeficientes definitivos. La primera asamblea de copropietarios se realiza cuando se ha completado el 51 por ciento de los coeficientes de copropiedad.

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El propietario inicial, es decir el constructor, debe comunicar por escrito la hora y la fecha de esta asamblea en la que se eligen el administrador, el consejo de administración y el revisor fiscal.

¿Qué entrega el constructor?

Como mínimo el reglamento de propiedad horizontal debidamente protocolizado mediante escritura pública y registrado ante la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de la localidad.

Además, el comprador debe exigir los planos y el cuadro de áreas que permiten verificar que la licencia de construcción otorgada y lo construido coinciden.

Salvo que el comprador esté de acuerdo con cambios en lo que se entrega, el constructor debe cumplir con lo prometido. De hecho, la Ley 66 de 1968, aún vigente, establece que la venta comienza desde que se hace la misma oferta.

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Otros de los documentos que debe recibir el propietario por parte del constructor, son las garantías y el manual de funcionamiento de los ascensores, los citófonos, los equipos, la planta eléctrica, la antena comunal y el listado de contratistas.

A esto se suman los recibos de pago de los impuestos predial y de valorización, así como los de las instalaciones de equipos y redes de servicios públicos domiciliarios, que son vitales para posteriores reclamaciones.

Pregunta por los seguros

Los edificios o conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal, constituirán pólizas de seguros contra incendio y terremoto que garanticen la reconstrucción total en eventuales casos. La constitución de pólizas de seguros es de carácter obligatorio y los propietarios de los bienes privados estarán obligados a contribuir al pago de las expensas necesarias para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, de acuerdo como esté consignado en el reglamento de propiedad horizontal.

Reforma al reglamento

La Ley dice que en ningún caso, salvo en lo relativo a la extinción del régimen de propiedad horizontal, se podrá exigir una mayoría superior al 70 por ciento de los coeficientes de copropiedad de los edificios y conjuntos. Para la reforma del reglamento se exige una mayoría calificada del 70 por ciento.

Tu participación es importante para la convivencia

Sé parte de la administración de la copropiedad y garantiza un buen ambiente comunal. Cuando compras en una propiedad horizontal empiezas a ser parte de una comunidad, que necesita de la colaboración de todos para vivir en armonía.

Puedes ser parte de la asamblea general que deberá estar constituida por los propietarios de bienes privados, o por sus representantes o delegados, reunidos con el quórum y las condiciones previstas en la Ley y en el reglamento de propiedad horizontal. Todos los propietarios de bienes privados que integran el edificio o conjunto pueden participar en sus deliberaciones y votar en ella.

Establecida la asamblea general de propietarios, es prioridad que elijan el administrador. En los edificios donde exista consejo, éste será el encargado de elegirlo.

Laura Guana Romero / Redacción - Andrés Moreno Bejarano / Producción

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