Un grupo de propietarios de un edificio de uso mixto (oficinas y locales comerciales) comenta que en una asamblea extraordinaria se acordó revisar y ajustar los coeficientes de propiedad; esto, porque varios bienes privados han sido reformados y las áreas construidas no corresponden a las que se tomaron como base para el cálculo inicial del reglamento.

Los consultantes, que han manifestado su desacuerdo, consideran que les estarían variando sus derechos y forma de contribución a las expensas comunes. Por eso, solicitan opinión sobre el caso, ya que el punto será incluido para la decisión de la próxima asamblea ordinaria.

Respuesta. Los coeficientes de copropiedad no solo determinan la participación que tienen los dueños sobre los bienes comunes y la persona jurídica, sino su derecho a tomar decisiones claves para el edificio o conjunto. De hecho, son determinantes para fijar las expensas ordinarias y extraordinarias (cuotas).

Salvo en el caso de los coeficientes provisionales –de acuerdo con lo previsto en los reglamentos de inmuebles que se adelanten por etapas, y en los previstos en el artículo 28 de la Ley 675 del 2001–, los coeficientes no pueden ser modificados sin consentimiento expreso de los propietarios a los que se les varía este índice. En los eventos citados por la ley, se requiere de un quórum decisorio del 70 por ciento del total de coeficientes.

Por otra parte, La Ley de Propiedad Horizontal es clara en cuanto a los asuntos que son objeto de deliberación y decisión en la asamblea ordinaria; por eso, considero que la reforma del reglamento en tal sentido debe ser sometida a la decisión de una asamblea extraordinaria en los casos previstos en la misma, sobre todo por la importancia que reviste.

Al hacerlo no se desconocerían los derechos de los propietarios afectados y no asistentes, que podrían impugnar las decisiones adoptadas. De todas formas, las decisiones que requieren de quórum calificado del 70 por ciento de coeficientes no pueden ser tomadas en asambleas de segunda convocatoria ni en las asambleas no presenciales.

Coeficientes

En la modificación de los coeficientes, es importante el aval de los copropietar