Cuándo vamos a poner en arriendo un local comercial nos surgen muchas dudas. En especial porque es diferente arrendar un apartamento a hacerlo con un local. Por ejemplo, ¿cómo es el contrato que deben firmar las partes? ¿Qué deberes tengo yo como propietario y cuáles son los del arrendatario? ¿Con cuánto tiempo de anticipación debo pedirle el local y cuánto tiene él para desocuparlo?

La respuesta a todas estas dudas está en el Decreto 410 de 197, también conocido como el Código de Comercio, que consagra en su Libro Tercero, Título I y Capítulo I (de los artículos 518 al 524) las disposiciones para los establecimientos de comercio y su protección legal.

A continuación respondemos a tus interrogantes y te explicamos cuáles son los puntos más importantes de la norma.

Primero, ¿a qué se le puede llamar un establecimiento comercial? Se denomina así al conjunto de bienes organizados por el empresario para realizar los fines de la empresa.

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Para arrendar el local es necesario un contrato de arrendamiento de local comercial, allí quedará estipulado todo para que más adelante no queden dudas ni haya lugar para malos entendidos.

Y para que te hagas una idea de los puntos importantes que no pueden faltar en el contrato, te dejamos un modelo de contrato para que lo uses.

Descarga aquí el contrato de arrendamiento de local comercial

Derechos del arrendatario

El artículo 518 habla del derecho de renovación de un contrato de arriendo.

En este caso, el empresario que haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos:

1. Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato.

2. Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario.

3. Cuando el inmueble deba ser reconstruido o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación o porque va a ser demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.

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Diferencias en la renovación

Por su parte, el artículo 519 establece que las diferencias que ocurran entre las partes en el momento de la renovación del contrato de arrendamiento se decidirán por el procedimiento verbal, con intervención de peritos.

¿Cuánto tiempo tiene un arrendatario para desocupar un local comercial?

El artículo 520 dice que en los casos previstos en los ordinales 2 y 3 del artículo 518, el propietario desahuciara al arrendatario con no menos de seis meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato, so pena de que éste se considere renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial.

Se exceptúan de lo dispuesto en este artículo los casos en que el inmueble sea ocupado o demolido por orden de una autoridad competente.

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Deberes del propietario

En el caso que un local sea reparado, reconstruido o sea parte de una nueva edificación, el artículo 521 establece que el arrendatario tendrá derecho a que se le prefiera, en igualdad de circunstancias, a cualquier otra persona en el arrendamiento de los locales, sin obligación de pagar primas o valores especiales, distintos del canon de arrendamiento, que se fijará por peritos en caso de desacuerdo.

Para los efectos de este artículo, el propietario deberá informar al comerciante, por lo menos con sesenta días de anticipación, la fecha en que pueda entregar los locales, y este deberá dar aviso a aquél, con no menos de treinta días de anterioridad a dicha fecha, si ejercita o no el derecho de preferencia para el arrendamiento.

Si los locales reconstruidos o de la nueva edificación son en número menor que los anteriores, los arrendatarios más antiguos que ejerciten el derecho de preferencia excluirán a los demás en orden de antigüedad.

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Indemnización al arrendatario

De acuerdo con el artículo 522, si el propietario no da a los locales el destino indicado o no da principio a las obras dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la entrega, deberá indemnizar al arrendatario los perjuicios causados, según estimación de peritos.

Igual indemnización deberá pagarle si en esos mismos casos arrienda los locales, o los utiliza para establecimientos de comercio en que se desarrollen actividades similares a las que tenía el arrendatario.

En la estimación de los perjuicios se incluirán, además del lucro cesante surgido por el comerciante, los gastos indispensables para la nueva instalación, las indemnizaciones de los trabajadores despedidos con ocasión de la clausura o traslado del establecimiento y el valor actual de las mejoras necesarias y útiles que hubiere hecho en los locales entregados.

El inmueble respectivo quedará especialmente afecto al pago de la indemnización y la correspondiente demanda deberá ser inscrita como se previene para las que versan sobre el dominio de inmuebles.

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Deberes del inquilino

Subarriendo de locales

El arrendatario no podrá, sin la autorización expresa o tácita del arrendador, subarrendar totalmente los locales o inmuebles, ni darles, en forma que lesione los derechos del arrendador, una destinación distinta a la prevista en el contrato, así lo expresa el artículo 523.

Igualmente, afirma que el arrendatario podría subarrendar hasta la mitad los inmuebles, con la misma limitación.

Por su parte, la cesión del contrato será válida cuando la autorice el arrendador o sea consecuencia de la enajenación del respectivo establecimiento de comercio.

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Código de comercio