En el ámbito inmobiliario, es común escuchar sobre los términos "avalúo catastral" y "avalúo comercial", especialmente cuando se trata de la compra, venta o tributación de propiedades. Aunque ambos conceptos están relacionados con la estimación del valor de un inmueble, tienen finalidades y métodos de cálculo diferentes. En este artículo, explicamos las principales diferencias entre estos dos tipos de avalúos y por qué es importante comprenderlos.

¿Qué es el avalúo catastral?

El avalúo catastral es el valor asignado a un inmueble por las autoridades fiscales o el catastro de cada municipio o entidad territorial. Este valor es utilizado principalmente con fines tributarios, es decir, para calcular el impuesto predial que un propietario debe pagar anualmente. El avalúo catastral no refleja el precio de mercado del inmueble, sino una estimación basada en parámetros establecidos por el catastro, como el uso del suelo, la ubicación, el tamaño y las características físicas del inmueble.

En Colombia, el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC) es la entidad encargada de realizar y actualizar avalúos catastrales a nivel nacional y por catastros descentralizados en ciudades como Bogotá, Medellín y Cali. El cálculo del avalúo catastral considera factores como la ubicación, el uso del suelo, las características físicas del terreno y las construcciones existentes. Según la normativa vigente, este valor oscila entre el 60% y el 100% del valor comercial del inmueble, sin sobrepasarlo.

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Características principales del avalúo catastral:

- Propósito fiscal: Sirve principalmente para calcular el impuesto predial.

- Método de cálculo: Utiliza parámetros técnicos y normativos definidos por las autoridades locales.

- No refleja el valor de mercado: Aunque puede tener en cuenta ciertas características del inmueble, no está destinado a reflejar su valor real en el mercado.

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¿Qué es el avalúo comercial?

Por otro lado, el avalúo comercial determina el valor de mercado de una propiedad en un momento específico. Este tipo de avalúo es esencial en transacciones de compraventa, obtención de créditos hipotecarios y otros procesos comerciales. Debe ser realizado por un avaluador certificado, inscrito en el Registro Abierto de Avaluadores (RAA), el cual es administrado por las Entidades Reconocidas de Autorregulación (ERA) bajo la supervisión de la Superintendencia de Industria y Comercio . El avaluador analiza aspectos como la oferta y demanda del mercado, la ubicación, el estado de la propiedad y las características del entorno para establecer un valor que refleje el precio que un comprador estaría dispuesto a pagar.

Es importante destacar que, mientras el avalúo catastral se utiliza principalmente para fines fiscales, el avalúo comercial proporciona una estimación más precisa del valor real de una propiedad en el mercado inmobiliario colombiano.

Características principales del avalúo comercial:

- Propósito comercial y financiero: Se utiliza para determinar el precio de mercado y en transacciones comerciales.

- Método de cálculo: Tiene en cuenta factores de oferta y demanda, condiciones del mercado, y características específicas del inmueble.

- Refleja el valor real de mercado: Este valor puede ser mayor o menor que el avalúo catastral, dependiendo de las condiciones del mercado inmobiliario.

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¿Qué porcentaje es el avalúo catastral respecto al avalúo comercial?

En 2024, los avalúos catastrales se calculan de la siguiente forma:

- Predios urbanos: El valor catastral corresponde a un 70% del valor comercial de la propiedad.

- Predios rurales: El valor catastral es equivalente al 50% del valor comercial.

Para una explicación más detallada sobre las diferencias entre el avalúo catastral y el avalúo comercial, puedes consultar el siguiente video:

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