Así se calcula el avalúo comercial de un inmueble

Como en ocasiones el precio registrado en el Boletín Catastral (Avalúo Catastral) no necesariamente es real, quienes decidan emprender por su cuenta la valoración de su propiedad deberán comenzar de cero. Entonces debes tener presente que es tu patrimonio el que pondrás a la venta, por lo que es mejor evitar riesgos.

Los propietarios pueden darse una idea del precio siguiendo el siguiente proceso, este no garantiza la exactitud de la cuantía ni reemplaza el servicio de un avaluador:

1. Haz una planilla en la que relaciones estos datos (aplica los que correspondan a tu propiedad)

a. Tipo de inmueble
b. Años de construido
c. Área
d. Estrato
e. Piso en el que queda
f. Número de baños
g. Número de parqueaderos
h. Edificio inteligente (oficinas)
i. Altura (bodega)
j. Número de líneas telefónicas
k. Precio de arriendo
l. Observaciones

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2. Llama a averiguar por los inmuebles que estén a la venta en la misma zona del tuyo. Pregunta todos los datos de tu planilla y escríbelos cuidadosamente. Trata de conversar con algunas personas que estén vendiendo propiedades en el mismo sector y comparte con ellas puntos vista al respecto.

3. Para esta tarea, ten en cuenta los inmuebles a los les fijan avisos en las ventanas, también los que se publican en Metrocuadrado.com.

4. Para que tu cálculo sea lo más cercano a la realidad, la muestra tomada no debe ser inferior a 20 inmuebles.

5. Luego, comienza a clasificar las propiedades y selecciona aquellas que tengan las características más parecidas a la tuya.

6. Divide el precio de cada una por su área y así obtendrás el valor por metro cuadrado.

7. Después, suma los precios obtenidos y divídelos por el número de propiedades usadas en este ejercicio.

8. El resultado obtenido te servirá como referencia para decidir el precio de alquiler de tu inmueble.

Ahora bien, el valor obtenido no necesariamente tiene que ser el que se pida inicialmente, ya que si tu inmueble tiene servicios o arreglos adicionales de los que no gozan los inmuebles de la zona, debería tenerlos en cuenta para fijar el precio base de venta y, a la vez, usarlos como argumento de negociación.

Sin embargo, la Lonja de Propiedad Raíz de Cali y Valle del Cauca expone que lo mejor en este proceso es solicitar el servicio de un avaluador profesional, sin importar el tipo de propiedad (vivienda, oficinas, bodegas, locales comerciales o consultorios). Ellos realizan un estudio y análisis en los que toman en cuenta aspectos del mercado, el estado y características del predio, el costo de reposición y generalidades del entorno urbanístico y ambiental.

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¿En qué casos debo solicitar los servicios de un avaluador?

Para el caso de hipotecar o vender a entidades, asociaciones y empresas oficiales o privadas, debes tener un avalúo firmado por un avaluador acreditado por una lonja, el Registro Nacional de Avaluadores o la Sociedad Colombiana de Avaluadores.

¿Cuánto cobra un perito por un avalúo?

El costo del avaluó depende del valor comercial determinado por el perito y puede diferir dependiendo del avaluador, pero generalmente la tarifa mínima es de 300 mil pesos por un inmueble cuyo valor comercial es de 100 millones de pesos. Si el costo del inmueble es mayor, se le suma a los 300 mil pesos el 1 por mil y si la vivienda queda fuera del área metropolitana, tiene un recargo que oscila entre el 1.5 y 2 por ciento.

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