Algunas respuestas de la abogada Nora Pabón a las consultas que envían los lectores interesados en la propiedad horizontal.

Caso 1

La adquirente de un apartamento que hace parte de un proyecto sobre planos, quiere ampliar la habitación principal suprimiendo el baño y este que lo hagan en otra alcoba que hay en el mismo piso.

El constructor dice que se debe hacer una modificación y requiere de licencia y desde luego es mayor el costo. Igualmente ha manifestado al constructor su deseo de que se le adjudiquen un depósito y dos parqueaderos en las zonas comunes para su uso exclusivo.

El constructor argumenta que no se pueden vender zonas comunes, que solo puedo tener derecho al uso que me da la norma en ese sector y es uno.

Pregunta: ¿Es cierto que un constructor no puede vender zonas comunes, puedo hacer la modificación cuándo reciba? ¿Qué pasa si la escritura no contiene las modificaciones que se llegaren a hacer?

Respuesta: El constructor tiene razón al afirmar que cualquier reforma sobre los planos aprobados por la curaduría urbana, requiere de la modificación de éstos ante la misma entidad y que además genera mayores costos.

Igualmente es cierto que el constructor no puede vender bienes comunes separadamente de los bienes privados. El cambio de uso de zonas comunes para efectos de construir un depósito y parqueo no contemplados en los planos también requiere de aprobación de la modificación si esta cumple con las normas urbanísticas.

Otro aspecto que es necesario tener en cuenta es que en caso de que cualquier unidad privada haya sido negociada con un tercero se requerirá la autorización de este en cuanto a la variación de zonas comunes.

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Caso 2

El señor Martín Santos Gordillo, propietario de un apartamento del edificio Pama 2 de Bogotá, relata que el edificio en el cual se ubica el mismo tiene 18 años de construido y consta de 6 pisos.

En el último nivel los planos de aprobación para construcción y las escrituras muestran terrazas.

Sin embargo los dueños cubrieron y tomaron para ellos estas terrazas. Ellos dicen que el constructor fue quien les vendió y cubrió estas terrazas, aunque las escrituras y los planos no lo muestran así.

En la actualidad hay problemas, ya que no se pueden descolgar andamios en estas zonas de terrazas, para hacer mantenimiento a las fachadas y la humedad afecta todas las personas del edificio.

Además las bajantes de aguas lluvias se encuentran colmadas ya que recogen el agua de un área mayor de la que fueron diseñadas.

Otro aspecto a tener en cuenta es el pago de impuestos, ya que la administración del edificio paga el impuesto de estas terrazas sin reconocimiento alguno de las personas que están usufructuando esas áreas.

Los dueños de los apartamentos del sexto nivel dicen que ya pagaron por esas terrazas y que no piensan hacer nada para devolverlas o reconocer su usufructo, además de que tienen la propiedad por haberla usado durante estos 18 años.

Pregunta: ¿Qué podemos hacer los demás propietarios para recuperar estas zonas comunes?

Respuesta: Si en el reglamento de propiedad horizontal del edificio así como en los planos aprobados se determinan las terrazas, es claro que las personas que construyeron sobre estas zonas cambiando su caracter de áreas libres por construidas, no tendrían un derecho adquirido y no obliga a los demás propietarios a respetar la decisión inicial del constructor.

La legalización del cubrimiento de las terrazas requiere de la licencia ante una de las curadurías urbanas y de la aprobación de la asamblea. En esta se tendrá en cuenta que por muchos años los propietarios de los demás apartamentos aceptaron dichas construcciones de manera tácita , lo cual no impide que el conflicto se pueda resolver ante el juez civil, que podrá ordenar la restitución de las terrazas.

Por otra parte, es obligación de los tenedores de las terrazas de permitir el acceso del personal de administración para mantenimiento de estas áreas y responderán por perjuicios ocasionados a la persona jurídica y a los demás propietarios.

Las obras relativas al mantenimiento podrán ser ordenadas por la autoridad policiva ante la querella que instaure el administrador . De todas formas el caso debe ser analizado con más detenimiento de acuerdo con los antecedentes particulares del mismo.

Caso 3

El señor Alberto de Jesús Gómez manifiesta: "tengo un bien en un edificio de oficinas donde se presentó una ruptura abrupta de la manguera del lavamanos en horas de la noche y solo después de ocho horas el celador detectó el hecho.

"Por supuesto, el agua llegó hasta el sotano produciendo daños invaluables en las oficinas de los tres pisos inferiores, ¿quien debe pagar los daños presentados?".

Respuesta: Si el daño ocurrió dentro de una oficina se deberá establecer si se originó en los bienes comunes ubicados en la misma, caso en el cual responderá la administración no solo por los daños ocasionados a ésta y otras unidades privadas sino por la omisión del personal al no avisar a los propietarios.

En caso de que el daño se haya producido como consecuencia del uso de un bien privado, responderá su propietario, sin perjuicio de que se investigue la omisión de la administración, y del personal de seguridad.

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