La promesa de compraventa es un documento clave en el proceso de adquisición de un inmueble, ya sea nuevo o usado. Entender sus detalles y diferencias según el tipo de propiedad es esencial para garantizar una transacción segura y eficiente. A continuación, se abordan las dudas más comunes sobre este contrato, así como las diferencias fundamentales entre la compraventa de vivienda nueva y usada.

¿Qué es un contrato de compraventa?

Es un acuerdo bilateral que garantiza la compra de un bien inmueble. Con el contrato de promesa de compraventa, el comprador asegura la adquisición del inmueble y se establecen reglas para que el vendedor no lo ofrezca a un tercero.

Además, ninguno de los dos puede cambiar las condiciones de precio, fechas y entrega del inmueble. Sin una promesa de compraventa de por medio, cualquiera de las partes puede desistir del negocio sin que haya lugar a multas.

¿Cómo y cuándo se firma la promesa de compraventa?

Este documento aplica para la compra y venta de inmuebles, sean nuevos o usados.

- Proyectos nuevos: La constructora proporciona un formato preestablecido para este acuerdo.

- Vivienda usada: El comprador y el vendedor deben acudir a una notaría para formalizar el contrato.

El acuerdo se firma tras un abono inicial respaldado con un recibo de caja. En el caso de vivienda nueva, la promesa se legaliza una vez la fiducia alcanza el equilibrio, es decir, cuando la constructora vende al menos la mitad de las unidades.

Para garantizar la legalidad

La promesa de compraventa debe:

1. Estar por escrito: Este requisito es fundamental.
2. Autenticarse ante notaría: Debe incluir, al menos, la siguiente información:

- Identificación de las partes: Nombres, cédulas, domicilios y estado civil.

- Descripción del inmueble: Nomenclatura, matrícula inmobiliaria, cédula catastral, linderos y especificaciones generales. Si pertenece a un régimen de propiedad horizontal, debe indicarse.

- Cláusula de saneamiento: Garantía de que el inmueble está libre de embargos u otros compromisos. En caso de hipotecas no canceladas por la constructora, el inmueble podría ser embargado incluso si el comprador ya pagó.

- Precio y forma de pago: Detalles del financiamiento, obligaciones del comprador, y qué ocurre si la entidad niega el crédito. También se debe especificar el monto de las arras y sus intereses moratorios.

- Otros aspectos: Asignación de gastos notariales, impuestos, servicios públicos, cuotas de administración y la fecha de entrega del inmueble.

En caso de incumplimiento del contrato

Un contrato de compraventa establece derechos y obligaciones para ambas partes. Si una de ellas incumple, la ley permite exigir el cumplimiento del contrato o solicitar su resolución. Esto está respaldado por el artículo 1.546 del Código de Comercio.

Arras penales o de retractación

Las arras penales son una garantía económica estipulada para confirmar el contrato.

- Si el comprador se retracta: Pierde el monto entregado como arras.

- Si el vendedor incumple: Debe devolver el doble del monto recibido como arras.

Diferencias entre promesa de compraventa para vivienda nueva y usada

Vivienda nueva:

- El contrato suele estar predefinido por la constructora.

- La legalización del documento depende del equilibrio de la fiducia, es decir, cuando se ha vendido al menos el 50% de las unidades.

Vivienda usada:

- El comprador y el vendedor deben acudir a una notaría para formalizar el contrato.

- No depende de una fiducia, pero requiere una verificación exhaustiva del estado del inmueble y su historia legal.

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- Contrato de compraventa de vivienda en propiedad horizontal

- Contrato de compraventa de vivienda (fuera de propiedad horizontal)

- Contrato de compraventa de oficina en propiedad horizontal

- Contrato de compraventa de oficina (fuera de propiedad horizontal)

- Contrato de compraventa de local comercial en propiedad horizontal

- Contrato de compraventa de local comercial (fuera de propiedad horizontal)

Adquisición de inmueble

Promesa de compraventa: dudas más comunes