El consejo y la administración no son competentes para determinar la forma de liquidar las cuotas. Es labor de la asamblea con base en el presupuesto aprobado.

Es época de asambleas y para orientar a los lectores que viven en edificios o conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal, dedicamos un espacio didáctico con respuestas sobre el tema y con casos del día a día que seguramente serán tratados en estas importantes reuniones. 
 

Ernesto Bernal pregunta: "En un conjunto cerrado de La Dorada, la administración y el consejo decidieron que los dueños de los lotes, sin tener en cuenta su tarea, cancelarían una cuota fija mensual de 90 mil pesos, y los de las casas, una de 100 mil.
 

Esto significa que un lote de 3.000 metros cuadrados paga lo mismo que uno de 10 mil. Y una casa con avalúo de 200 millones paga igual que una de 400.  
 

Lo anterior va en contra vía de la Ley de propiedad horizontal que establece que los costos deben regirse por los coeficientes predeterminados, los cuales son inmodificables salvo casos específicos, ¿quién opina de la decisión?
 

Respuesta
 

La Ley 675 preveé que, salvo casos específicos, los coeficientes de copropiedad se calcularán con base en el área privada construida de cada bien de dominio particular con respecto al área total privada del edificio o conjunto.
 

El área privada libre se determinará en el reglamento, en proporción al área privada construida indicando los factores de ponderación utilizados.
 

Teniendo en cuenta que el coeficiente es la base para el cobro de las cuotas de administración, considero que estos se deben revisar para que el pago se ajuste a la Ley.
 

Como lo respondió en fecha anterior, creo que estos conjuntos en los que se construyen las casas de manera progresiva se asemejan a los conjuntos por etapas y, por ello, los coeficientes deberían tenerse como provisionales y ajustarse a medida que se vayan edificando e incorporando jurídicamente las construcciones.
 

No es posible emitir una opinión más profunda sin conocer las previsiones del reglamento y los antecedentes del caso.
 

Por eso recomiendo su estudio y adecuación si es el caso.
 

Sin embargo, es claro que ni el consejo, ni la administración tienen la competencia para determinar la forma de liquidar las cuotas pues esta tarea corresponde a la asamblea con base en el presupuesto aprobado.
 

De segunda convocatoria
 

Salvador Beleño pregunta: ¿Es legal que en una asamblea convocada por segunda vez para sesionar con cualquier número de propietarios, la presidencia suspenda la reunión sin agotar el orden del día con el argumento de constatar el quorum, que en el momento de la suspensión era inferior a 50 por ciento de los asistentes que iniciaron la asamblea?
 

Respuesta
 

Según la Ley, la asamblea de segunda convocatoria sesionará y decidirá válidamente con un número plural de propietarios, cualquiera que sea el porcentaje de coeficientes representados.
 

Considero que además de que se presentó una arbitrariedad, y se incurrirá en un vicio, se genera una responsabilidad por los perjuicios causados pues no se agota el orden del día.
 

Además, es por decisión de la asamblea que se puede suspender la sesión; no es atribución del presidente y eso hay que tenerlo claro.
 

¿El voto de los morosos se puede suspender?
 

Aunque la Ley establece varios mecanismos para lograr que se tomen las decisiones, advierte que las que requieran un quorum de 70 por ciento no se pueden decidir en asambleas no presenciales ni en las de segunda convocatoria, salvo que en estas se obtenga la mayoría exigida por la ley.
 

La sanción puede imponerse si está prevista en el reglamento de propiedad horizontal.
 

Considero, por ello, que solo será viable si está contemplada en el reglamento de propiedad horizontal de conformidad con lo dispuesto por el artículo 60 de la Ley.
 

Como esta dice que la asamblea la conforman los propietarios, y la jurisprudencia ha sostenido que no se viola el derecho fundamental a un moroso al que no se permite ingresar a la asamblea, se han presentado muchas discusiones y esto -dice la abogada
 

El lector Jairo Rojas dice que en su edificio tienen personería jurídica, escrituras bajo la Ley 675, pero en sus estatutos no contemplan una sanción para quienes abandonen la asamblea antes de que termine.
 

Pregunta si la asamblea puede imponer una sanción a quienes la abandonen y que esto se vuelva norma de ahora en adelante sin tener que entrar a reformar los estatutos.
 

Respuesta

La Ley establece como condición para que se puedan imponer las sanciones, que estas se contemplen en el reglamento, con las faltas que las ocasionan. La asistencia obligatoria es una previsión importante pues hay decisiones que requieren quorum calificado.
 

Se ha mostrado que cuando esta sanción se impone la asistencia es numerosa.
 

¿Al modificar las áreas privadas por la construcción de patios y altillos en las casas o unidades se deben ajustar los coeficientes de copropiedad. De ser así, ¿qué procedimiento se debe seguir?
 

Cuando las áreas libres son edificadas, el área construida de las unidades privadas cambia y, en consecuencia, los coeficientes deben ajustarse. No obstante, la reforma de los coeficientes por la asamblea no procede sino en los casos establecidos por la Ley 675 (artículo 28).
 

En los demás eventos se requiere la aprobación de los propietarios; si no se obtiene hay que acudir al juez civil. Por otra parte, para la legalización se requiere la aprobación de la asamblea y la obtención de una licencia de ampliación y modificación.
 

¿En el cálculo de los coeficientes de copropiedad, según la Ley 675, se deben incluir las ¿áreas privadas de los patios descubiertos?
 

Al calcular el coeficiente de un bien privado que tenga entre sus dependencias una zona libre, es necesario tener cuenta esta.
 

El cálculo del coeficiente, en cuanto a las áreas libres, se realizará en la forma anotada y es diferente a la parte construida.