Agosto 2015 - En el marco del Congreso Colombiano de la Construcción 2015, cuyo tema es “El poder de construir ciudades de calidad, una visión de largo plazo”, Jan Mischke, socio senior del Mckinsey Global Institute en Zurich presentó los resultados del estudio “Un modelo para abordar el desafío global de acceso a la vivienda”, que se refiere a la necesidad de trabajar en cuatro componentes claves para reducir la brecha entre la capacidad de compra de los hogares y el precio de la vivienda.

 

De acuerdo con los datos revelados por la investigación, la diferencia que existe entre los precios de una vivienda con las condiciones mínimas de habitabilidad y la capacidad económica de la población que la necesita es de 650.000 millones de dólares al año, de los cuales dos tercios se concentran en alrededor de 100 ciudades en todo el mundo. En Colombia esa diferencia equivale a 12.000 millones de dólares al año.

 

Así lo expuso Jan Mischke, quien además describió los cuatro puntos en los que debe trabajar tanto sector público como el privado para facilitar la adquisición de vivienda a la población de los segmentos de menor poder adquisitivo.

 

De acuerdo con el investigador, lo fundamental es acercar más los precios, lo que puede lograrse en una medida del 20 y 50 por ciento aumentando la oferta de suelo urbanizable en zonas adecuadas; optimizando los costos de construcción a través de la innovación; incrementando la eficiencia de las operaciones y el mantenimiento, y reduciendo los costos financieros tanto para compradores como para desarrolladores de los proyectos.

 

Para lograrlo, “las ciudades necesitan establecer una política que involucre un fuerte compromiso con la comunidad, una articulación de los diferentes actores que intervienen en el proceso, un sistema de evaluación completo de las poblaciones que se necesita beneficiar, un proceso de entrega controlado y sistematizado, diferentes modelos de financiación, y sólidos mecanismos de gobernanza local”, describió Mischke.

 

El socio de McKinsey señaló que el papel fundamental de los gobiernos locales es habilitar suelo urbanizable en zonas que no sean excluyentes, a través de procesos que faciliten la asignación de derechos de desarrollo a los promotores de proyectos de vivienda, que gestionen ágilmente el terreno público, que controlen la especulación y la apropiación de tierra baldía, y que destinen sus recursos en el desarrollo de infraestructura de servicios públicos y redes viales.

 

“Las ciudades tienen que pensar de una forma más amplia y creativa, no solo emprender el camino con precios razonables, sino pensar también en la capacidad de los ciudadanos de todos los niveles de ingresos y sus variadas necesidades. Para los más pobres, el camino puede comenzar con viviendas básicas pero dignas, que los conecten con el empleo y la sociedad” sostuvo el experto.

 

Pero uno de los focos más prometedores, según Mischke, es la creación de valor de la propiedad a través de escenarios claros para la financiación de las ciudades, el establecimiento de mejores estructuras de incentivos para la población en general y la destinación de beneficios a aquellos que más lo necesitan.

 

“Para que la estrategia sea sostenible en el tiempo, es importante comenzar con la construcción de edificaciones de buena calidad y en zonas donde no pierden su valor rápidamente, además de aplicar un modelo de financiación que esté en línea con las ciudades y los medios económicos de los hogares”, concluyó Jan Mischke.