Sobre la maquinaria y los equipos
Cuidado, el conjunto no es sólo ladrillo y cemento. Además de la construcción, este requiere equipos y maquinaria para su funcionamiento diario (ascensores, bombas de agua, plantas eléctricas, citofonía, cámaras de monitoreo y computadores).

Estos son elementos que no se incluyen en el metro cuadrado de construcción, por eso se deben asegurar como un ítem aparte para que los repongan.

Para definir este valor basta con contactar al proveedor o fabricante de cada equipo y pedirle una cotización del equipo específico.

No olvide que...
- Aunque el objetivo es que el seguro sea lo más económico posible, hay coberturas adicionales que pueden ahorrar muchas molestias:

- El terreno no se quema ni se lo roban, pero es posible que quede agrietado con un movimiento telúrico. Pregúntese dónde viviría mientras hacen la reclamación y reparan el edificio, algo que puede demorar más de seis meses si todos los propietarios están con la misma aseguradora.

-Hay cobertura de pérdida de renta o alojamiento.

-Si cada uno tiene una aseguradora diferente, prepárese a que cada entidad mande su perito, su ajustador, sus ingenieros.

Cúrese en salud
Hernán Mejía, con 45 años de experiencia liquidando siniestros y quien ha sobrevivido a cuatro terremotos, hace algunas recomendaciones:

- Cuando hay una emergencia las aseguradoras deben atender a tantas personas que tienen poco tiempo para cada caso.

Por eso, y con calma, haga lo que deberá hacer con angustia en caso de tragedia. Reúna las facturas de venta y las garantías de los equipos y la maquinaria, la memoria descriptiva y fotos del conjunto y entréguele una copia a la aseguradora (también es una medida de seguridad por si se destruye la papelería de la administración).

Es mejor pedir una visita que confirme todos los datos.
- Atención: los contratos de mantenimiento de los equipos y la maquinaria son indispensables para que se pague la indemnización.
Los seguros solo cubren hechos no predecibles (accidentes), las fallas por falta de mantenimiento son evidentes.

- Las más recientes técnicas de construcción hacen los muros estructurales, entonces prácticamente todo es común por lo que es mejor asegurar el edificio completo.

- La remoción de escombros es bastante costosa y dispendiosa. Fíjese en que la póliza la cubra.

- En Colombia quien daña a otro o a su patrimonio está obligado a pagar y a asumir los costos jurídicos. Si cree que protegerse con la responsabilidad civil es costoso, piense en cuánto puede costar que alguien resulte herido por un error suyo o de un empleado.

- Las reparaciones se hacen en condiciones estándar, es decir, como se entregó el conjunto. Las mejoras no se contabilizan, aunque puede protegerlo con una póliza de contenidos).

Cuánto valen las zonas
Nadhia Bustos, de Colpatria, explica que lo importante es entender que el valor corresponde al costo de levantar nuevamente el edificio y no al avalúo comercial.

También, que inflar o reducir este monto no significa que le van a pagar más ni que va a 'timar' a la compañía pues -en caso de siniestro- el ajustador se limita a verificar qué daños hay y cuánto vale repararlos. Si el monto es menor al costo del daño hay infraseguro y solo pagan un porcentaje. Si es mayor simplemente pagan lo que cuesta la reconstrucción.

Por eso, las compañías no se involucran en la determinación de los montos (so pena de caer en la figura de valor admitido). Cada copropiedad elige el valor, igual que cada copropietario lo hace con su área privada (ver nota anexa). Ante eso lo mejor es un avalúo profesional, incluso muchas compañías admiten estos valores.

Para quienes el presupuesto no deja margen de contratar un profesional y quieren corroborar el valor elegido, hay dos recomendaciones:

- Dividir el monto propuesto y dividirlo por el metraje de áreas comunes (que está en planos y escrituras). Esto arroja un valor por metro cuadrado que se puede comparar con el comercial y con el de alguna obra vecina en construcción (nueva o de reposición).

Si es muy diferente se aconseja hacer avalúo detallado.
- Elija valores por metro cuadrado para el tipo de construcción más similar a la real, la ciudad y la zona en fuentes técnicas como Construdata y Camacol.

Luego multiplíquelo por el metraje comunal de las escrituras.

Para los conjuntos nuevos, basta con preguntarle al constructor el dato.

"Es preferible tener un valor aproximado basado en un estudio técnico a no tener nada con qué soportar la decisión ante la comunidad", concluye Hernán Mejía, ajustador de seguros.

Tenga en cuenta...
"Los contratos de mantenimiento de los equipos y la maquinaria son vitales para el pago de la indemnización"
Hernán Mejía, ajustador de seguros.

¿Cómo elegir la mejor póliza?
Aunque le ley solo exige protección contra incendios y terremotos, las compañía ofrecen paquetes con otras coberturas por el mismo precio o una pequeña diferencia.

Para saber cúal es la más conveniente no se fije solo en el precio:
- Busque varias cotizaciones y pida que le desagreguen las coberturas adicionales que incluye el paquete básico. Así puede comparar.

- Evalúe los límites que cubre cada ítem y verifique que el valor real esté por debajo de este.

- El deducible es un porcentaje que debe cubrir el asegurado y se calcula sobre el valor de la pérdida y depende del tipo de siniestro, aunque puede tener un valor mínimo que se calcula en salarios.

Según Hernán Mejía, a la cobertura que más atención hay que dedicarle es a la de terremoto pues suele ser de 3 por ciento. Esto significa que si reconstruir el conjunto completo, por ejemplo, vale 3.000 millones y este fue el valor asegurado, la comunidad tendría que cubrir 90 millones.