La estimación del valor de los inmuebles determinado por Catastro, en Bogotá, tiene un efecto importante en el cálculo de, al menos, seis tributos del mercado inmobiliario que van más allá del predial.
"Se tocan los impuestos de renta y de patrimonio unificado, lo mismo que los derechos notariales y de registro, y el impuesto de registro (Beneficencia)", asegura el abogado tributario Álvaro Camacho.
En algunos negocios (como la compraventa), el avalúo catastral es una referencia mínima obligatoria para liquidar. Lo mismo en ciertos casos del impuesto predial, como aquellos relacionados con los lotes urbanos en Bogotá. Así , el impacto económico originado por la actualización de un avalúo catastral es grande.
"En el impuesto de renta, el avalúo catastral es valor patrimonial de los inmuebles para cierto tipo de contribuyentes. En algunos eventos este avalúo puede presentar un efecto indirecto en el sistema de determinación de la renta presuntiva. En el impuesto al patrimonio, para cierta clase de contribuyentes, es parte de su base gravable".
En el caso del predial, el avalúo catastral es la base gravable mínima del tributo. "Sin embargo, existe un mecanismo de límite en el crecimiento del impuesto: no debe exceder del doble del impuesto liquidado el año anterior para la gran mayoría de los casos de los predios urbanos.
"También existe un límite especial de crecimiento del tributo para los predios rurales (el liquidado el año anterior incrementado 30 por ciento). Se debe reiterar, de todas formas, que el límite del alza es para el impuesto en sí mismo y no para la base gravable (avalúo catastral)", anota el abogado.
De cualquier manera, existen algunas situaciones en las que el impacto económico puede ser fuerte, debido a que en casos excepcionales de actualizaciones, que a su turno conforman las bases gravables del predial, los afectados no cuentan con el mecanismo del "techo del impuesto".
"A estos se suma que se les aplica la tarifa más alta del impuesto predial en Bogotá: 33 por mil, como sucede con los lotes urbanos conocidos como predios urbanizables no urbanizados o urbanizados no edificados".
¿Qué dice Catastro?
Para Hernando Maldonado, director de Catastro, las labores de la entidad son técnicas y se basan en normas que regulan los procesos de actualización orientadas a conseguir herramientas para la planeación estratégica.
"En la medida en que una ciudad tenga información actualizada en materia de composición y distribución de predios, podrá definir con precisión las políticas de desarrollo económico.
Sobre las afectaciones en materia de tributos para los ciudadanos, es claro que la Secretaría de Hacienda Distrital y la Dian son las encargadas de ello y de ninguna manera Catastro busca ser un instrumento de carácter impositivo", concluye.
Catastro reitera que se pueden pedir revisiones. Si el predio es residencial puede llamar a la línea 195. Allí le programarán una cita en el Cade o SuperCade más cercano. Si es comercial, con juntas de propietarios o de Acción Comunal puede llamar al 234 7600 ext. 473 o escribir a uecd@catastrobogota.gov.co. Allí le indicarán el día en que el perito hará la visita.
Sobre predios congelados o afectados
Hay que tener en cuenta las limitaciones de muchos de los predios por razón de afectaciones y zonas de preservación, como sucede con la ronda del río Bogotá que -según sentencia del Consejo de Estado, en un caso sobre la contribución de valorización- debe considerarse de uso público y, por ello, no puede ser materia de tributos", dice el abogado Roberto Uribe Pinto.
"Esto significa que para los reavalúos Catastro también debe tener en cuenta la existencia de reservas forestales y, en general, los sectores congelados urbanísticamente y no desarrollables, cuyos propietarios no pueden ser castigados esas alzas. "Es el caso del borde noroccidental de Bogotá, en fincas dedicadas al cultivo de flores.
"El ministerio de Ambiente congeló el aprovechamiento de estas zonas y creó en muchas de ellas parques forestales. Incluso, el Consejo de Estado, ante demanda del Distrito, en época de Peñalosa, confirmó las resoluciones y negó la demanda que buscaba la viabilidad de desarrollos urbanísticos", anota Uribe, quien también habla sobre las restricciones parciales.
"Hay predios con limitaciones urbanísticas para su desarrollo que tampoco pueden castigarse con altos reavalúos, porque tienen un índice de ocupación restringido que no permite sino el desarrollo de un porcentaje limitado sobre el área total del predio. "Los cerros de Suba y orientales de Bogotá, por ejemplo, pues no se pueden vender por el mismo valor del avalúo catastral", concluye.
Ojo a la tarifa
Sin embargo... "Esto nos recuerda que en otras ocasiones, y con el ánimo de aliviar un poco las cargas tributarias, y apelando a los principios de justicia y equidad, se ha planteado la necesidad de que el Concejo de Bogotá revise la estructura del otro elemento importante del impuesto predial: las tarifas".
