Caso
Carlos Ballestas hace la siguiente consulta: "hace menos de un año compré un apartamento, fui nombrado administrador y no tengo experiencia sobre la materia pero he indagado sobre la Ley 675 para ponerme al tanto. Precisamente por ello, quiero resolver dos inquietudes:
"Nuestro edificio solo tiene 16 apartamentos y me he enterado de que la mayoría de los propietarios residentes son personas mayores, varios jubilados con pensiones muy bajas que se ven 'a gatas' para cubrir el valor de sus obligaciones económicas con la copropiedad.
"Y tal es la situación que en la asamblea general anual pasada dejaron el mismo presupuesto de gastos del 2006 incrementado en el IPC.
"Como administrador analicé el presupuesto y encontré que no hay forma de atender los gastos.
"¿Puedo congelar, por física imposibilidad, los salarios de los empleados porque la asamblea no dejó margen?, ¿reduzco la cantidad de empleados?, ¿qué puedo hacer?
"Además, tenemos una mujer de la tercera edad enferma y casi ciega que vive sola. El punto es que los porteros frecuentemente informan que el fuerte olor a humo evidencia que deja quemar los alimentos pues se le olvida apagar la estufa eléctrica.
"Uno de sus hijos solicitó la instalación de gas natural pero me preocupa mucho que un día cometa un error con la estufa a gas y se presente un accidente: una explosión, un incendio o un caso de inhalación de gases con final fatídico como los que hemos visto en los último meses.
"Como administrador ¿puedo oponerme e impedir el ingreso del instalador de la tubería de gas para proteger físicamente al edificio y a la comunidad como lo manda la ley?"
Respuesta
Germán Molano, presidente de la Lonja de Propiedad Horizontal y del Colegio de Administradores responde:
La ley 675 del 2001 define que las expensas comunes necesarias son aquellas "causadas por la administración y la prestación de los servicios esenciales requeridos para la existencia, la seguridad y la conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto.
Para estos efectos se entenderán esenciales los servicios necesarios para el mantenimiento, la reparación, la reposición, la reconstrucción y la vigilancia de los bienes comunes, así como de los servicios esenciales relacionados con estos". Estas expensas se generan cada año con el presupuesto de gastos aprobado por la asamblea general de copropietarios.
Si los servicios requeridos por la copropiedad no se pueden pagar con el presupuesto de gastos definido por ley sugerimos convocar a reunión extraordinaria de asamblea general de copropietarios para mostrarles el déficit presupuestal, y que los copropietarios decidan la viabilidad de suspender o reducir estos servicios, y que no sea decisión unilateral del administrador.
Sobre el segundo punto, las personas mayores con incapacidad física -como lo refleja el consultante- deben estar a cargo de un adulto y así ocurre en este caso, por lo que es importante informar por escrito al hijo sobre todos los riesgos posibles con la instalación y manipulación del gas natural.
El Código Nacional de Policía previene responsabilidades para las personas que deben estar pendientes de los adultos mayores con incapacidades. Una vez el hijo ha sido notificado sobre el asunto, y de acuerdo con su respuesta, el administrador tomará las medidas convenientes que, obviamente, tendrían que apuntar a prevenir riesgos para los copropietarios y residentes.
